Bất động sản nhà ở 2024 thành công vượt qua vùng đáy, chờ đợi gì vào 2025?

Tại sự kiện công bố Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản việt nam năm 2024 và dự báo thị trường năm 2025 diễn ra hôm 08/01, chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), tính đến cuối năm 2024, thị trường bất động sản đã “xa rời” vùng đáy. Đặc biệt, khi 4 luật liên quan đến thị trường bất động sản (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật các tổ chức tín dụng 2024) có hiệu lực sớm từ 01/08/2024, nhiều điểm sáng đã xuất hiện, được kỳ vọng sẽ đặt nền móng cho sự phát triển minh bạch, ổn định trong chu kỳ mới. Điều này, cũng phần nào hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới.

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên - Giám đốc Kinh doanh tiếp thị DXS, tổng nguồn cung cả nước năm 2024 đạt 53.2 ngàn sản phẩm, tăng mạnh tới 218% so với năm 2023. Trong đó, nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại miền Bắc với 32.5 ngàn sản phẩm, tăng 496% theo năm và chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới cả nước. Tại miền Trung, nguồn cung mới ước đạt 7.1 ngàn sản phẩm, tăng 916% và là mức tăng cao nhất trong các khu vực. Miền Nam nguồn cung mới ước đạt 13.1 ngàn sản phẩm, tăng 33%. Trong khi đó, nguồn cung ở miền Tây giảm 19%, chỉ đạt 530 sản phẩm và là khu vực có nguồn cung hạn chế nhất cả nước.

Nguồn cung mới kết hợp với nguồn cung sơ cấp đến từ các rổ hàng của dự án cũ, đã nâng tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt 86,971 sản phẩm, tăng 84% so với năm 2023.

Nguồn cung bất động sản nhà ở năm 2024 Nguồn: DXS-FERI

Số lượng giao dịch gấp 2.5 lần

Tỷ lệ hấp thụ chung trên tổng nguồn cung sơ cấp của toàn thị trường cải thiện rõ rệt đạt 30-35%, tăng 125% so với năm 2023. Đồng thời lượng giao dịch đạt 33 ngàn sản phẩm, tăng gần 20 ngàn sản phẩm (gấp 2.5 lần) so năm 2023. Trong đó, miền Bắc có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất (trung bình 45-50%), tiếp đó là miền Nam (25-30%), miền Trung (20-25%) và miền Tây có tỷ lệ hấp thụ thấp nhất (10-15%). “Tỷ lệ hấp thụ tăng dần qua các quý, tương đồng với nhịp phục hồi của thị trường, trong đó riêng miền Bắc ghi nhận quý 4 có tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ so với quý 3”, bà Liên nhận định.

Thống kê của DXS-FERI cho thấy, loại hình căn hộ ghi nhận giá tăng ở tất cả khu vực trên cả nước. Trong đó, khu vực Hà Nội và các tỉnh lân cận có mức tăng cao nhất, lên đến 40-55% theo năm. Tiếp đó là thị trường miền Trung với mức tăng từ 20-25%. Khu vực TPHCM và các tỉnh lân cận tăng từ 10-20% và miền Tây tăng 2-3% theo năm.

Đối với loại hình nhà phố, biệt thự, shophouse và đất nền, ngoại trừ miền Tây giá ổn định theo năm, thì các khu vực còn lại đều có xu hướng tăng, mức tăng phổ biến trong khoảng 3-10%.

Giá căn hộ Hà Nội tăng 30-60%, TPHCM tăng 5-30%

Thị trường căn hộ tại 2 thành phố lớn cho thấy giá bán, tỷ lệ hấp thụ tăng trưởng mạnh mặc dù nguồn cung diễn biến trái ngược. Cụ thể, căn hộ mới tại Hà Nội tăng mạnh 293% trong năm 2024, đạt hơn 22.3 ngàn căn; TPHCM có nguồn cung mới chỉ đạt 6,429 sản phẩm, giảm 21%.

Tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội đạt 75-80% và TPHCM đạt 50-55%. Ở một số dự án mới, ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên đến trên 90%.

Về giá bán, căn hộ Hà Nội ghi nhận tỷ lệ tăng giá cao hơn TPHCM. Tính đến cuối năm 2024, giá bán căn hộ Hà Nội đã tiệm cận mặt bằng giá tại TPHCM, thậm chí vượt qua mặt bằng giá tại TPHCM ở một số phân khúc. Cụ thể, căn hộ phân khúc A+ ở Hà Nội giá từ 200-250 triệu/m2, tăng 30-40% theo năm; trong khi TPHCM có giá từ 300-400 triệu/m2, tăng 20-30%.

Căn hộ phân khúc A ở Hà Nội giá từ 120-150 triệu/m2, tăng 35-50%; TPHCM có giá từ 120-160 triệu/m2, tăng 15-20%. Căn hộ phân khúc B tại Hà Nội giá từ 80-110 triệu/m2, tăng 40-60%; TP.HCM giá từ 70-95 triệu/m2, tăng 10-15%. Căn hộ phân khúc C ở Hà Nội giá từ 55-70 triệu/m2, tăng 45-50%; TPHCM từ 40-60 triệu/m2, tăng 5-10%.

Bà Liên lý giải, sự tăng trưởng tốt tại Hà Nội và TPHCM, một phần đến từ tâm lý muốn đầu tư tại các thành phố lớn, có tính thanh khoản cao thay vì đầu tư dàn trải như giai đoạn trước, một phần đến từ tâm lý sợ giá bán tăng cao nên tranh thủ mua vào ở vùng giá “chấp nhận được” của khách hàng.

Chuyên gia cho biết, thời gian quyết định chọn giao dịch sản phẩm nhanh hơn: thời gian bình quân từ lúc tìm hiểu đến lúc quyết định chọn mua sản phẩm của khách hàng trong năm 2024 đã giảm đi rất nhiều so với năm 2023, cho thấy khách hàng đã có niềm tin và ra quyết định mua bất động sản nhanh hơn.

Dự báo kịch bản nhà ở 2025

Ông Lưu Quang Tiến - Phó Viện trưởng DXS-FERI cho rằng để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển bền vững, cần có những điều kiện cần và đủ liên quan: (1) kinh tế vĩ mô; (2) hành lang thể chế; (3) quy hoạch, chiến lược phát triển quốc gia; (4) chính sách tiền tệ; (5) pháp lý dự án; (6) nhân khẩu học; (7) cơ sở hạ tầng; (8) năng lực chủ đầu tư; và (9) nguồn lực tài chính các bên liên quan.

Đặc biệt, nhờ sự điều phối của Chính phủ thông qua hàng loạt các chính sách, kết hợp với đặc thù nhu cầu thực tế của từng địa phương, thị trường bất động sản Việt Nam đã xuất hiện rõ vai trò của các vùng thị trường “dẫn sóng” và vùng thị trường “theo sóng”. Sức cầu năm 2025 dự báo cải thiện khá hơn; sức mua tập trung chính tại thị trường “dẫn sóng” là các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TPHCM, Bình Dương, và một số thị trường “theo sóng” là các đô thị vệ tinh của các tỉnh thành “dẫn sóng”.

Cụ thể, tại miền Bắc, Hà Nội vẫn là thị trường dẫn sóng; các khu vực “theo sóng” là Hải Phòng, Hưng Yên, Hà Nam, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thanh Hóa, tập trung nhiều sự quan tâm vào loại hình căn hộ, nhà thấp tầng dự án, nhà riêng lẻ.

Tại miền Trung, thị trường “dẫn sóng” là Đà Nẵng với nhu cầu tập trung nhiều tại phân khúc căn hộ trung, cao cấp. Thị trường “theo sóng” là Khánh Hòa, Quảng Nam, Quảng Bình, Huế, Bình Định thu hút khách hàng đối với các loại hình căn hộ và nghỉ dưỡng.

Tại miền Nam, TPHCM và Bình Dương tiếp tục là thị trường “dẫn sóng” nhờ sự quan tâm của nhóm khách có nhu cầu mua ở thực tại TPHCM, các địa phương lân cận và khách hàng phía Bắc. Thị trường “theo sóng” là Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai dự kiến ghi nhận hoạt động nổi bật của phân khúc căn hộ và nghỉ dưỡng.

Tại miền Tây, thị trường Long An được kỳ vọng là khu vực “theo sóng” của thị trường TPHCM, đồng thời sẽ là địa bàn “dẫn sóng” cho khu vực miền Tây, với sự nổi bật của loại hình căn hộ và nhà thấp tầng đến từ các dự án của chủ đầu tư Vinhomes, Ecopark, Nam Long. Thị trường Cần Thơ và Kiên Giang (Phú Quốc) cũng kỳ vọng là thị trường “theo sóng” tại khu vực miền Tây.

Chuyên gia DXS – FERI dự báo thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam trong năm 2025 sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với năm 2024. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản khác nhau. Cụ thể, kịch bản lý tưởng: Nguồn cung mới tăng mạnh 40-50%, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%, giá bán tăng 15-20% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Kịch bản kỳ vọng: Nguồn cung mới tăng 30-40%, lãi suất thả nổi ở mức 10-12%, giá bán tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35-40%. DXS-FERI cho rằng đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Kịch bản thách thức: Nguồn cung mới tăng 20-30%, lãi suất thả nổi lên tới 11-13%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 30-35%.

- 06:21 09/01/2025