Bất động sản cầm cự chờ hồi phục
Những chủ đầu tư có tài chính ổn định đang đẩy mạnh mở bán dự án để có dòng tiền, trong khi các doanh nghiệp khó khăn đang nỗ lực cầm cự chờ thị trường hồi phục
Thị trường bất động sản (BĐS) được các chuyên gia nhận định là đang ở "vùng đáy", có khả năng phục hồi vào giữa và cuối năm 2024. Doanh nghiệp (DN) sẽ cầm cự như thế nào để chờ qua "vùng đáy" trong bối cảnh áp lực về vốn, lãi vay, đáo hạn trái phiếu, nợ lương, nợ thuế, chi thưởng cho nhân viên?
Đã qua "vùng đáy" nhưng còn rất khó
Báo cáo của Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) mới đây cho thấy 10 tháng đầu năm 2023, thị trường BĐS vẫn còn khó khăn khi thanh khoản vẫn thấp. Tuy nhiên, giai đoạn này được xem là "vùng đáy" của thị trường. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, khó khăn nhất của thị trường BĐS năm 2023 đã rơi vào quý I khi âm tới 16,2%. Đến quý III/2023 chỉ còn âm 8,71% cho thấy mức độ khó khăn của thị trường đã giảm khoảng 42,3% so với quý đầu năm.
Một dự án bất động sản đang triển khai tại TP HCM .Ảnh: TẤN THẠNH
Ông Châu dẫn chứng trong 9 tháng đầu năm, TP HCM có 13 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện mở bán huy động vốn với 15.020 căn (tăng 1,37 lần so với cùng kỳ năm 2022 nhưng doanh thu huy động giảm 4,7%). Ông Lê Hoàng Châu cho biết thị trường đang chờ tín hiệu tích cực từ các luật vừa được thông qua, các chính sách tháo gỡ pháp lý được hiện thực hóa…
Chuyên gia kinh tế - TS Cấn Văn Lực cho rằng thị trường BĐS Việt Nam dù có dấu hiệu tích cực, vượt qua điểm đáy nhưng do ảnh hưởng từ thế giới cũng như nhiều chính sách trong nước nên còn nhiều khó khăn. Cụ thể, hiện nay mặt bằng lãi suất dù giảm nhưng còn cao và rủi ro thị trường tài chính, tiền tệ quốc tế từ địa chính trị tăng lên có thể tác động tiêu cực đến Việt Nam. Quan trọng hơn, dự án của nhiều DN còn vướng mắc, khó khăn pháp lý, kéo theo khó khăn về dòng tiền...
Một chuyên gia BĐS cho rằng năm qua, ai cũng thấy DN BĐS đã khó khăn thế nào. Chính phủ, bộ, ngành họp liên tục để "giải cứu" thị trường và DN BĐS cũng là để cứu nền kinh tế. Những tháng qua, thị trường đã có nhiều tiến triển nhờ chính sách điều hành kinh tế, điều tiết tín dụng, các luật liên quan thị trường BĐS…
"Cái khó của thị trường hiện nay là đa phần các dự án phải chờ pháp lý nên những dự án nào có sẵn pháp lý, DN sẽ tận dụng tối đa để tạo dòng tiền ngắn hạn và duy trì hoạt động. Đó là cách DN tối ưu nguồn lực bên trong. Đây cũng là thời điểm tốt để xây dựng nền móng chắc hơn cho DN, củng cố các mối quan hệ bên ngoài" - chuyên gia này nhìn nhận.
Chờ gam màu tươi sáng hơn
Thực tế, một số DN BĐS có quỹ đất, pháp lý dự án chuẩn và lành mạnh tài chính đã đẩy mạnh triển khai các dự án và tiến hành mở bán rầm rộ giúp thị trường bớt ảm đạm.
Điển hình như Tập đoàn Nam Long công bố mở bán một loạt dự án như: chung cư Akari City (quận Bình Tân), dự án căn hộ Mizuki Park (huyện Bình Chánh, TP HCM), dự án nhà ở phân khúc giá rẻ Ehome Southgate (huyện Bến Lức, tỉnh Long An) hay dự án nhà ở xã hội EHomeS thuộc khu đô thị Nam Long II Central Lake (Cần Thơ) được thị trường đón nhận khá tốt dù vẫn trong giai đoạn thanh khoản thấp.
Ngoài ra, Nam Long cũng đã bàn giao 4 dự án trong năm 2023, gồm: Dự án EHome Southgate: Giai đoạn 2 (394 căn); Mizuki Park - Flora Mizuki MP9-10 (166 căn), Flora Panorama (436 căn); biệt thự The Mizuki (39 căn); dự án Izumi City - phân khu 1A1 (275 căn); Waterpoint 77 căn biệt thự... "Dự kiến trong năm 2023 - 2024, công ty sẽ tiếp tục bổ sung nguồn cung ra thị trường với hàng ngàn sản phẩm nhà ở giá hợp lý dành cho khách hàng có nhu cầu ở thực tại TP HCM và các tỉnh, thành như Long An, Đồng Nai, Cần Thơ... tập trung tại các dự án, khu đô thị lớn đã sẵn sàng phát triển: Akari City (8,5 ha), Mizuki Park (26 ha), Waterpoint (355 ha), Nam Long Cần Thơ (43 ha)..." - đại diện Nam Long cho biết.
Trong khi đó, những DN khó khăn, còn chịu áp lực nợ trái phiếu, pháp lý dự án chưa hoàn thiện đang xoay xở đủ cách để cầm cự chờ thị trường hồi phục. "Chúng tôi đang chờ nguồn vốn để triển khai tiếp dự án, đồng thời chờ gỡ vướng pháp lý về nghĩa vụ thuế cho dự án để triển khai tiếp và thu tiền khách hàng đến giai đoạn cuối cùng" - giám đốc một DN BĐS thông tin.
Trong khi đó, chủ đầu tư một dự án khác tại quận 7 (TP HCM) đang muốn bán dự án để giải quyết nợ nần, trả lương nhân viên, lãi ngân hàng… vì chưa xoay được vốn ngắn hạn. Lãnh đạo công ty thậm chí phải bán tài sản cá nhân để DN duy trì hoạt động. "Chúng tôi không thể làm gì khác ngoài việc chờ Chính phủ, thành phố tháo gỡ pháp lý cho dự án. Về nợ trái phiếu, chúng tôi phải xin khách hàng gia hạn thêm thời gian. Dự án đang triển khai thì chưa thể bán hàng, chưa thu thêm tiền khách vì mới chỉ xong phần móng, chờ được cấp phép đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai" - tổng giám đốc một DN có dự án đang vướng mắc cho biết.
Phải chấp nhận giảm giá bán
Theo TS Cấn Văn Lực, trong giai đoạn hiện nay, các DN BĐS cần kiến nghị đúng, trúng và kiên trì để Chính phủ có hướng hỗ trợ, tháo gỡ pháp lý cho dự án. Ngoài ra, không có cách nào khác, DN phải tự cơ cấu lại hoạt động, chủ yếu là kiểm soát rủi ro dòng tiền, rủi ro lãi suất, tỉ giá... Không thể chủ quan mà phải chủ động tìm hiểu, tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ, nhất là các gói hỗ trợ tài khóa, thuế phí, tín dụng...
"Lãnh đạo DN BĐS năm 2024 phải có khẩu hiệu mới cho DN của mình. Phải có phương án cụ thể, khả thi với trái phiếu đáo hạn năm 2024, chấp nhận giảm giá BĐS để thu tiền về giải quyết những nhu cầu cấp bách của hiện tại. Nếu có cơ hội phát triển tiếp phải đưa cơ cấu sang loại hình BĐS xanh để đón đầu xu hướng. Đặc biệt, phải thích ứng, nâng cao năng lực quản trị, quản lý rủi ro, nhất là rủi ro pháp lý, tài chính, công nghệ, dữ liệu..." - TS Cấn Văn Lực đặt ra yêu cầu với các DN BĐS thời gian tới.
Ngoài ra, theo TS Cấn Văn Lực, DN phải đa dạng hóa nguồn vốn như tín dụng, trái phiếu, quỹ đầu tư.
