Ai được lợi khi giá nhà đất leo thang?

Sau gần 10 năm sinh sống và làm việc tại Hà Nội, với khoản tiết kiệm 1,5 tỷ đồng, vợ chồng anh Đặng Trần Tiến bắt đầu triển khai kế hoạch mua nhà từ cuối năm 2023. Nhưng sau hơn nửa năm theo chân “cò” đến hàng chục dự án, anh Tiến buộc phải lùi kế hoạch vì giá đang tăng quá nhanh.

Giá liên tục leo thang

Anh Tiến cho hay cả hai vợ chồng anh đều làm trong lĩnh vực truyền thông, tổng thu nhập ổn định ở mức trên 40 triệu đồng/tháng. Sau nhiều năm tích cóp, với số vốn 1,5 tỷ đồng và dự kiến vay thêm ngân hàng 700 – 800 triệu đồng, anh Tiến đặt mục tiêu mua nhà trong năm 2024.

Tuy nhiên, kể từ trước Tết âm lịch đến nay, sau khi tìm hiểu tại hàng chục dự án sơ cấp (mới mở bán) và hơn 20 dự án thứ cấp (đã mua qua bán lại), anh Tiến vẫn chưa thể chốt được căn nào vì giá tăng quá nhanh, nhiều căn chủ “hét giá” tăng theo tuần.

Cuối tháng 10 vừa qua, sau thời gian ròng rã theo chân “cò” đi xem nhà mẫu và thực địa, anh Tiến đặc biệt ưng ý một căn hộ tại dự án cũ ở huyện Hoài Đức. Căn hộ hơn 60 m2, giá 2,9 tỷ đồng. Trong thông tin rao bán, chủ đồng ý chịu toàn bộ các chi phí pháp lý nếu khách xuống tiền sớm.

“Tuy nhiên, khi tôi đến gặp trực tiếp thì chủ nhà nói giá đó đã cũ, giờ nếu có thiện chí mua, chủ sẽ bán với giá 3,2 tỷ đồng, nhưng tôi phải chịu toàn bộ chi phí giấy tờ, thủ tục chuyển nhượng. Chủ nhà còn dọa nếu không chốt sớm thì giá sẽ còn tăng. Giá cả liên tục leo thang khiến cả nhà tôi rơi vào tình trạng chán nản”, anh Tiến thổ lộ

Trong bản tin thị trường mới đây, VARS cho biết nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền rất lớn nhưng không được đáp ứng. Giai đoạn 2018-2023, phân khúc chung cư dưới 25 triệu đồng/m2 liên tục sụt giảm về số lượng khiến cơ cấu sản phẩm tại hai đô thị lớn ngày càng mất cân đối. Nhà bình dân biến mất tại TP.HCM vào năm 2021 và tại Hà Nội vào 2023.

Trong 3 quý đầu năm 2024, nguồn cung chung cư tại Hà Nội, TP.HCM ghi nhận đà phục hồi đáng kể, tuy nhiên, tình trạng mất cân đối cung - cầu "thậm chí nghiêm trọng hơn" với 80% dự án mở bán có giá từ 50 triệu đồng một m2 trở lên.

Thống kê chỉ số giá sơ cấp tại 150 dự án tại các đô thị lớn, báo cáo của VARS chỉ ra đến quý III, mặt bằng căn hộ mới tại Hà Nội tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, tăng 64% so với quý II/2019. Thị trường căn hộ TP.HCM và Đà Nẵng cũng leo thang, lần lượt ở mức 31% và 50%.

Không ai được hưởng lợi?

Cần phải nhấn mạnh, những nỗ lực gỡ vướng của Chính phủ, cùng các địa phương đã tạo ra những hiệu ứng tích cực cho thị trường bất động sản. Kể từ đầu năm tới nay, theo số liệu từ VnREA, nguồn cung thị trường đã tạo ra khoảng 40.000 sản phẩm mới.

Những tín hiệu tích cực đang lộ diện rõ nét hơn, song nhìn chung theo giới phân tích, thị trường bất động sản vẫn còn đầy rẫy thách thức khi các địa phương công bố bảng giá đất, quy hoạch mới, có thể tạo ra những tác động trực tiếp vào giá bất động sản.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, cho rằng hiện nay, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất nhất là hiện tượng hai giá, làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan…

Tuy nhiên, ông Lực nhấn mạnh rằng việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, tăng giá đất, giá bán, giá cho thuê bất động sản so với bảng giá đất cũ.

"Dự kiến, sau khi bảng giá đất chính thức được thực thi vào năm 2026, bảng giá đất tại một số địa phương có thể tăng 2-7 lần so với bảng giá đất hiện tại", TS Cấn Văn Lực nói.

Giá nhà leo thang thì người mua nhà ở thực là bên chịu thiệt đầu tiên. Vậy thì ai là bên được lợi? Câu trả lời, theo chuyên gia, là không bên nào, ngay cả với các doanh nghiệp phát triển dự án.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest, nhìn nhận nếu không có sự can thiệp kịp thời từ phía các cơ quan chức năng và hệ thống luật pháp, giá bất động sản có thể tiếp tục leo thang mà không có điểm dừng.

“Đến khi giá cả vượt quá mức chấp nhận của thị trường, không còn ai có khả năng mua, các doanh nghiệp bất động sản có thể phải đối mặt với nguy cơ sụp đổ”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, trong một hội nghị mới đây, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó tổng giám đốc Gamuda Land cho rằng, việc bất động sản hình thành mặt bằng giá cao thực ra không ai được hưởng lợi.

Chủ đầu tư cũng không lãi được nhiều, trong khi người mua nhà phải mua với giá cao hơn. Việc mặt bằng giá được hình thành thông qua yếu tố đầu vào như hiện có nhiều dự án bất động sản chưa được phê duyệt tiền sử dụng đất, đây là một trong những yếu tố đầu vào quan trọng cấu thành việc định giá đầu ra.

Những diễn biến từ thực tế đặt ra yêu cầu cao hơn đối với các chủ đầu tư trong việc đầu tư, phát triển hạ tầng để có thể cạnh tranh trên thị trường. Sự gia tăng chi phí đầu tư đòi hỏi các nhà đầu tư phải không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm, điều chỉnh và hoàn thiện hệ thống pháp lý nhằm kiểm soát giá bất động sản, đảm bảo sự phát triển bền vững của ngành.

Hưng Nguyên