“Siết” tín dụng bất động sản: Không nên làm đại trà hay đánh đồng tất cả

Theo Ngân hàng Nhà nước, trong 3 năm gần đây, hoạt động cho vay đối với lĩnh vực bất động sản giảm về tỷ trọng so với tín dụng của toàn hệ thống. Tín dụng đổ vào bất động sản giảm từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2020, thấp hơn tăng trưởng chung của nền kinh tế, đến cuối năm 2021, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản vẫn duy trì ở mức 12%. Tín dụng bất động sản chiếm khoảng 19% tổng dư nợ nền kinh tế và dự kiến sẽ giảm trong năm 2022.

Thực tế, trong vòng 2 tuần qua, một số ngân hàng cũng đã tăng dần lãi suất cho vay đối với cá nhân mua nhà với mức tăng từ 0,5 - 1% so với đầu năm. Theo khảo sát, nhiều ngân hàng cho cá nhân vay mua nhà với lãi suất 8,9%/năm trong 12 tháng đầu tiên và sau đó lãi suất được cộng với biên độ từ 4 - 4,5%, lên khoảng 12 - 12,5%. Tuy nhiên, dù chấp nhận lãi cao cũng không hẳn sẽ vay được tiền.

Trong khi, người dân ở các thành phố lớn như: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh,… muốn mua nhà đa phần phải vay ngân hàng từ 50 - 60% giá trị căn nhà. Đặc biệt, với giá bất động sản đã tăng vọt trong những năm qua, nếu không có vốn vay thì hầu như rất khó có cơ hội để họ mua được nhà.

Theo các chuyên gia, bất động sản là lĩnh vực cho vay an toàn bởi có tài sản thế chấp, chỉ khi chủ đầu tư yếu kém, dự án treo thì tiền mới bị chôn, vốn ngân hàng mới khó thu hồi. Còn với chủ đầu tư uy tín, quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ dự án đúng tiến độ, chất lượng, thanh khoản tốt thì ngược lại.

Việc ồ ạt “siết” tín dụng bất động sản một cách cực đoan, chẳng khác nào sự đánh đồng các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp với những đơn vị năng lực kém, như vậy không có tính thanh lọc để lành mạnh hóa thị trường. Chưa kể, nếu tín dụng bị khóa đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp khó, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu.

Thông tin với báo chí, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, việc chỉ đạo kiểm soát tín dụng vào bất động sản mới đây là mang tính định tính và ngay lập tức sau đó một số ngân hàng đã tạm dừng cho vay, điều này giống như xe đang chạy mà “thắng” đột ngột là không được, bởi lực quán tính sẽ làm đổ vỡ cả thị trường. Kiểm soát dòng vốn để hạn chế rủi ro là đúng nhưng không thể ngừng cho vay đối với doanh nghiệp.

Theo ông Châu, trong 100 doanh nghiệp hoạt động, nếu chỉ có 1 - 2 doanh nghiệp có hành vi sai phạm mà xử phạt hết tất cả là không công bằng. Ngân hàng có “bộ lọc” và xem xét đối với những doanh nghiệp uy tín, có dự án khả thi thì nên đồng hành cùng doanh nghiệp để phát triển dự án. Tương tự đối với cá nhân, người dân có nhu cầu mua nhà ở là lý do chính đáng thì không thể hạn chế… một số nơi lại ngừng cho vay khi không phân biệt được sẽ khiến cơ hội mua nhà để ở của người dân càng khó khăn hơn, gây tác động lớn đến an sinh xã hội.

Khẳng định chủ trương “siết” tín dụng cho bất động sản không sai, song theo chuyên gia kinh tế - Vũ Đình Ánh, quan trọng là siết như thế nào và siết ai? Bởi nếu không cẩn trọng, những gọng kìm siết chặt sẽ kéo theo những hệ lụy rất khó kiểm soát.

Đồng quan điểm với chuyên gia, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH TM-XD Lê Thành cũng đánh giá, việc siết tín dụng vào lĩnh vực rủi ro là cần thiết, nhưng không nên làm đại trà hay đánh đồng tất cả. Nếu siết hết thì không những giết chết ngành bất động sản mà làm ảnh hưởng tiêu cực cho nhiều ngành khác và cả nền kinh tế.

Thực tế, theo công bố của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quy mô ngành bất động sản của Việt Nam giai đoạn 2020-2030 có thể lên đến 22% so với tổng tài sản toàn nền kinh tế. Bất động sản từ lâu được xem là đầu tàu của cả nền kinh tế, đóng góp thông qua khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như: xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú, ăn uống và tài chính, ngân hàng…

Bất động sản bị đình trệ, kéo theo sự đình trệ của cả nền kinh tế. Trong trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành bất động sản thay đổi giảm 10% sẽ kéo theo GDP giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%, tiếp theo đó là các ngành: Nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366%); du lịch (giảm 0,352%); dịch vụ khác (giảm 0,348%)…

Trước thực trạng đã nêu, các chuyên gia cho rằng, sau 2 năm chững lại của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung, chúng ta đang đứng trước cơ hội để phục hồi, nếu vốn tín dụng bị siết chặt một cách bất hợp lý, chúng ta có thể sẽ bỏ lỡ cơ hội lớn này.

Từ đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam kiến nghị, Ngân hàng Nhà nước xem xét, điều chỉnh hợp lý những quy định và chế độ về tín dụng cho bất động sản. Về tổng thể, cần có quy định cụ thể hướng dẫn phân loại các khoản nợ của các chủ đầu tư, đồng thời cần xem xét nới lỏng phù hợp theo từng thời điểm việc cho vay bất động sản (như tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn; hệ số rủi ro của vay bất động sản…) để tháo gỡ cho nguồn vốn vào bất động sản.

Còn theo TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, không nên siết chặt một cách cực đoan và nên đối xử một cách công bằng, rõ ràng với các doanh nghiệp bất động sản. Những doanh nghiệp nào phát triển dự án tốt, theo hướng lành mạnh nên được ưu đãi về vốn vay, tín dụng và các khoản thuế thay vì siết chặt một cách toàn bộ. Ngoài ra, cần tìm cách giải ngân vốn cho bất động sản ngày càng hợp lý hơn.