Trung Quốc nỗ lực hồi sinh thị trường địa ốc

Khủng hoảng trên diện rộng

Sau hơn 3 thập kỷ phát triển bùng nổ nhờ mô hình kinh doanh dựa vào tín dụng lãi suất thấp và nhu cầu nhà ở của người dân lớn, “cú ngã ngựa” của tập đoàn địa ốc lớn thứ 2 Trung Quốc Evergrande từ giữa năm 2021 đã tạo ra hiệu ứng domino cho toàn thị trường bất động sản Trung Quốc

Với khối nợ hơn 300 tỷ USD, việc Evergrande vỡ nợ không chỉ gây tổn thất cho các nhà đầu tư đang nắm giữ 1,2 tỷ USD trái phiếu niêm yết bằng đồng USD của hãng, mà còn kéo theo sự sụp đổ của cả ngành bất động sản, vốn tạo ra 25% giá trị của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Các đối thủ cạnh tranh của Evergrande như Shimao Group Holdings Ltd. và Guangzhou R&F Properties Co., đều bị tác động nặng nề bởi cuộc khủng hoảng thanh khoản của Evergrande. Hơn 1.000 tỷ USD của thị trường bất động sản Trung Quốc lập tức “bay hơi”.

Khủng hoảng nợ của Evergrande bùng nổ một phần là do Bắc Kinh đã thắt chặt tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản nhằm hạ đòn bẩy sau nhiều năm tăng trưởng ồ ạt bằng cách vay nợ chồng chất, theo đó đẩy mạnh việc thực hiện chính sách “ba lằn ranh đỏ” được đề ra hồi tháng 8/2020. Cụ thể, các “lằn ranh đỏ” được đưa ra bao gồm tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản (không bao gồm các khoản ứng trước) tối đa 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tối đa 100%, tỷ số thanh toán tiền mặt (tiền mặt trên nợ ngắn hạn) tối đa 70%.

Các cơ quan quản lý sẽ đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp dựa trên “ba lằn ranh đỏ” này. Dựa trên mức độ không đáp ứng được của các doanh nghiệp với một, hai hay cả “ba lằn ranh đỏ”, các cơ quan quản lý sẽ đưa ra các hạn chế về khả năng vay tiền từ ngân hàng. Theo đó, nhiều chủ đầu tư đã phải cắt giảm mức nợ tương ứng, còn các ngân hàng trở nên không mặn mà cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.

Chính sách này được cho là dẫn đến tình trạng thiếu tiền mặt của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, từ đó dẫn đến giảm hoạt động xây dựng, kéo giá nhà ở tiếp tục lao dốc. Ngành công nghiệp bất động sản đóng góp gần 25% vào GDP của Trung Quốc. Nhưng với việc Bắc Kinh siết chặt kiểm soát, động lực chính của nền kinh tế trong 20 năm qua giờ đã trở thành lực cản đối với tăng trưởng.

Tiếp tục ảm đạm trong những tháng đầu năm 2022

Các nhà phân tích của Goldman Sachs mới đây đã nâng dự báo tỷ lệ vỡ nợ cho ngành bất động sản Trung Quốc lên mức 31,6%, vượt xa con số 19% được dự báo trước đó. Dự báo được đưa ra sau khi 22 nhà phát hành trái phiếu có lợi suất cao (high-yield bond) của Trung Quốc, đều liên quan tới lĩnh vực bất động sản, rơi vào tình trạng vỡ nợ trái phiếu bằng đồng USD, hoặc trả chậm trái phiếu.

“22 doanh nghiệp này khó có thể phục hồi nếu doanh số bất động sản không được cải thiện. Thị trường này cần được nới lỏng hơn nữa, nhất là trong bối cảnh Trung Quốc theo đuổi chính sách Zero-Covid (Không Covid) và lệnh phong tỏa đang được áp dụng tại nhiều thành phố”, các nhà phân tích của Goldman Sachs nhận định.

Kể từ đầu tháng 3, nhiều địa phương ở Trung Quốc xuất hiện ổ dịch Covid-19 với số ca mắc lớn, tốc độ lây lan nhanh, khó kiểm soát. Nước này đã áp dụng nhiều biện pháp mạnh mẽ nhằm giảm đà lây nhiễm, tiến tới khống chế các ổ dịch. Việc hạn chế đi lại nghiêm ngặt đã khiến các đại lý và người mua bất động sản khó có thể giao dịch khi không thể đi xem trực tiếp, kéo theo doanh số bán hàng giảm sút trong bối cảnh thị trường vốn đã suy yếu. Theo dữ liệu từ Goldman Sachs, khối lượng giao dịch bất động sản hàng ngày trên 30 thành phố lớn của Trung Quốc vào tháng 5 đã giảm tới 50% so với cùng kỳ.

Theo ước tính của 13 chuyên gia kinh tế và nhà phân tích trong cuộc khảo sát mới đây của hãng tin Reuters, giá nhà tại Trung Quốc sẽ giảm trung bình khoảng 1,3% trong nửa đầu năm nay so với cùng kỳ năm ngoái, sâu hơn mức giảm 1% được đưa ra trong cuộc khảo sát trước đó. Tính chung cả năm, giá nhà có thể “đi ngang”, thay vì tăng 2% như dự báo trong cuộc khảo sát trước.

Nỗ lực “khơi thông” thị trường bất động sản

Trong một báo cáo hồi đầu tháng 4, S&P Global Ratings cho biết cuộc trấn áp thị trường bất động sản của Trung Quốc đã “chạm đáy”, nhưng sẽ mất nhiều tháng để các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong ngành cảm nhận được tác động của việc nới lỏng quy định.

Trong tháng 4 và tháng 5, các nhà chức trách Trung Quốc đã triển khai một loạt các biện pháp nhằm vực lại thị trường nhà đất, nỗ lực ngăn chặn tác động lan truyền từ lĩnh vực bất động sản sang nền kinh tế.

Cụ thể, chính quyền tại nhiều thành phố của Trung Quốc đã nới lỏng các quy định về mua nhà để thúc đẩy phục hồi thị trường bất động sản, bao gồm trợ cấp, cắt giảm lãi suất thế chấp và cho phép các khoản vay lớn hơn từ các quỹ nhà ở dự phòng. Nhiều thành phố còn tạo điều kiện cho những gia đình đông con sở hữu nhiều bất động sản hơn.

Theo các chuyên gia, đây được coi là một trong những thay đổi quan trọng trong chính sách của giới chức địa phương nhằm vừa nới lỏng chính sách hạn chế mua nhà, vừa khuyến khích các hộ dân sinh thêm con, qua đó phục hồi thị trường nhà ở vốn đang trì trệ.

Thống đốc Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) Dịch Cương cùng một số quan chức khác hồi giữa tháng 5 đã có buổi làm việc với 24 tổ chức tài chính lớn nhằm kêu gọi các ngân hàng đẩy nhanh việc phê duyệt khoản vay, đồng thời duy trì tăng trưởng tín dụng bất động sản ổn định.

Ngày 20/5, các ngân hàng tại Trung Quốc đồng loạt giảm lãi suất cơ bản (LPR) với các khoản vay dài hạn với tổng số tiền được giảm kỷ lục. Lãi suất cơ bản cho khoản vay kỳ hạn 5 năm, mà nhiều ngân hàng lấy làm cơ sở cho lãi suất thế chấp của mình, đã giảm từ 4,6% xuống 4,45%. Động thái này sẽ giúp giảm chi phí khoản vay thế chấp mua nhà và thúc đẩy nhu cầu vay đang suy yếu.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng nhận được những tín hiệu tích cực. Ủy ban Quản lý Chứng khoán Trung Quốc (CSRC) hồi đầu tháng 5 cũng cam kết sẽ chủ động hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu. Cơ quan này cũng có kế hoạch nghiên cứu mở rộng dự án thí điểm đối với quỹ đầu tư bất động sản định hướng cơ sở hạ tầng.

Nỗ lực của giới chức Trung Quốc được cho là đã gặt hái được chút “quả ngọt” khi thị trường bất động sản đã có xu hướng tăng kể từ tháng 4, chậm lại trong tháng 5 do dịch bệnh Covid-19 và bắt đầu tăng tốc trở lại vào đầu tháng 6.

Thị trường bất động sản Bắc Kinh đã ghi nhận những tín hiệu tích cực khi nhu cầu mua nhà của người dân tăng mạnh. Trong tuần đầu tiên của tháng 6, tổng giá trị các căn hộ mới xây được bán đã lên tới 6,6 tỷ USD, tăng 73% so với tuần trước đó. Doanh số bán nhà cũ cũng ghi nhận mức tăng mạnh khoảng 20%.

Nhiều thành phố lớn khác tại Trung Quốc cũng đã chứng kiến bầu không khí sôi động hơn trên thị trường bất động sản. Các chuyên gia nhận định lượng giao dịch nhà dự kiến sẽ tăng trong tháng 6, với mức giá ổn định, nhờ tác động từ các chương trình ưu đãi của doanh nghiệp và các biện pháp hỗ trợ từ chính phủ Trung Quốc.