Siêu chu kỳ đầu tư 3.000 tỷ USD và bước ngoặt của ngành trung tâm dữ liệu toàn cầu

AI - Động lực "lõi" của sự chuyển mình

Ngành trung tâm dữ liệu toàn cầu đang bước vào giai đoạn mở rộng mạnh mẽ với công suất dự kiến tăng gần gấp đôi, từ 103 GW lên 200 GW vào năm 2030. Động lực chính cho sự bứt phá này đến từ làn sóng AI. JLL dự báo đến năm 2030, khối lượng công việc liên quan đến AI sẽ chiếm tới 50% tổng công suất trung tâm dữ liệu toàn cầu, tăng vọt so với mức 25% ước tính cho năm 2025. Đặc biệt, năm 2027 được xác định là thời điểm then chốt khi nhu cầu cho các tác vụ suy luận AI sẽ vượt qua tác vụ huấn luyện AI để dẫn dắt thị trường.

Sự chuyển dịch này đang tạo ra thế hệ hạ tầng trung tâm dữ liệu hoàn toàn mới. Các cơ sở phục vụ đào tạo AI đòi hỏi mật độ công suất điện cao gấp 10 lần và giá thuê cao hơn 60% so với mô hình truyền thống. Bên cạnh đó, doanh thu từ chip AI được kỳ vọng chiếm 50% thị phần bán dẫn toàn cầu trong 5 năm tới. Về dài hạn, các công nghệ mới như tính toán mô phỏng thần kinh hứa hẹn sẽ giảm áp lực lên hạ tầng và gia tăng tính bền vững.

Theo JLL, thị trường sẽ cần tới 3.000 tỷ USD vốn đầu tư trong 5 năm tới, trong đó 1.200 tỷ USD dành cho tài sản bất động sản mới và khoảng 870 tỷ USD huy động qua các hình thức vốn mới. Ông Matt Landek, Chủ tịch Toàn cầu bộ phận Trung tâm Dữ liệu JLL, nhận định đây là sự chuyển đổi lớn nhất kể từ thời kỳ bùng nổ điện toán đám mây, với quy mô nhu cầu chưa từng có tiền lệ. Chỉ riêng giai đoạn 2024 – 2026, các nhà cung cấp hạ tầng quy mô lớn (hyperscalers) đã phân bổ 1.000 tỷ USD cho các khoản chi tiêu trung tâm dữ liệu. Sự khan hiếm nguồn cung cùng thời gian chờ kết nối lưới điện có thể lên tới 4 năm đang tạo ra làn sóng nhu cầu mới, đồng thời buộc toàn ngành phải tái định hình chiến lược phát triển và tìm kiếm giải pháp năng lượng hiệu quả hơn.

Bức tranh phân hóa giữa các khu vực và bài toán năng lượng

Châu Mỹ tiếp tục là thị trường lớn và năng động nhất, chiếm khoảng 50% tổng công suất toàn cầu và dự báo sẽ dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng cho đến năm 2030. Trong khi đó, khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC) dự kiến nâng công suất từ 32 GW lên 57 GW. Tại Đông Nam Á, thị trường Việt Nam dù còn khiêm tốn với tổng công suất tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh lần lượt khoảng 15 MW và 36 MW, nhưng đang thu hút sự chú ý nhờ quy hoạch điện chiến lược, nguồn năng lượng tái tạo đa dạng và nhu cầu số hóa mạnh mẽ.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, đánh giá Việt Nam có tiềm năng tăng trưởng lớn trong bối cảnh làn sóng AI và xu hướng dịch chuyển hạ tầng dữ liệu đang lan rộng. Dù quy mô thị trường hiện tại còn khiêm tốn so với một số nước khác trong khu vực như Jakarta (250 MW), Bangkok (72 MW), Manila (74 MW) và Kuala Lumpur (149 MW), nhưng sự kết hợp giữa quy hoạch điện mang tính chiến lược, nguồn năng lượng tái tạo đa dạng và nhu cầu số hóa ngày càng mạnh mẽ từ các doanh nghiệp nội địa sẽ là nền tảng để thị trường trung tâm dữ liệu Việt Nam tăng trưởng.

Tuy nhiên, bài toán năng lượng đang là thách thức lớn nhất. Thời gian chờ kết nối lưới điện trung bình tại các thị trường trọng điểm đã vượt 4 năm. Để thích ứng, nhiều nhà vận hành chủ động đầu tư hệ thống phát điện riêng hoặc áp dụng mô hình "tự mang nguồn điện đến" (bring your own power).

Tại Mỹ, khí đốt tự nhiên đóng vai trò quan trọng trong việc giải tỏa tắc nghẽn lưới điện, hỗ trợ cả nhu cầu ngắn hạn lẫn vận hành dài hạn tại chỗ. 4 tập đoàn hyperscalers lớn đã đưa toàn bộ danh mục trung tâm dữ liệu tại Mỹ vận hành bằng nguồn điện sạch. Tại châu Âu, Trung Đông và châu Phi, mô hình kết hợp năng lượng tái tạo và truyền tải riêng giúp tiết kiệm đến 40% chi phí điện so với mua từ lưới công cộng. Hệ thống lưu trữ năng lượng bằng pin (BESS) ngày càng phổ biến, không chỉ đảm bảo vận hành an toàn cho các sự cố điện ngắn hạn mà còn đóng vai trò tăng tốc quá trình kết nối hạ tầng. Điện mặt trời kết hợp lưu trữ dự kiến sẽ trở thành trụ cột trong chiến lược năng lượng cho trung tâm dữ liệu toàn cầu đến năm 2030, khi chi phí năng lượng tái tạo ngày càng vượt trội so với nhiên liệu hóa thạch ở tất cả các khu vực lớn.

Ông Martin Jensen, Chủ tịch Trung tâm Dữ liệu Khu vực EMEA của JLL chia sẻ: "Sức ép từ các bên liên quan và các quy định về sử dụng năng lượng tái tạo ngày càng cao, buộc các nhà vận hành trung tâm dữ liệu phải kiểm soát chặt chẽ chiến lược mua điện. Bên cạnh điện mặt trời và điện gió, năng lượng hạt nhân cũng đang được quan tâm nhờ đảm bảo nguồn cấp ổn định, cân bằng giữa bền vững và vận hành liên tục, dù khả năng triển khai các dự án điện hạt nhân mới trước thập niên 2030 vẫn còn hạn chế."

Nền tảng vững chắc và sự phát triển của thị trường vốn

Dù đối mặt thách thức, các chỉ số nền tảng của thị trường vẫn rất vững chắc, không có dấu hiệu bong bóng. Tỷ lệ lấp đầy toàn cầu đạt 97% và 77% dự án đã có khách thuê cam kết từ trước. Giá thuê dự kiến tăng trưởng kép 5% mỗi năm đến 2030, riêng châu Mỹ dẫn đầu với mức tăng khoảng 7% do nguồn cung hạn chế. Mặc dù các nhà phát triển đặt trước vật tư lên đến 24 tháng, hơn một nửa số dự án năm 2025 vẫn bị chậm tiến độ ít nhất 3 tháng. Thời gian chờ thiết bị trung bình toàn cầu hiện là 33 tuần, tăng 50% so với giai đoạn trước năm 2020. Để thích ứng, ngành đang đẩy mạnh giải pháp xây dựng theo phương pháp mô-đun, dự báo doanh số trung tâm dữ liệu nhỏ gọn và mô-đun sẽ đạt 48 tỷ USD vào năm 2030.

Ông Glen Duncan, Giám đốc Nghiên cứu Trung tâm Dữ liệu JLL khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nhận định: "Sự gia tăng thời gian chờ thiết bị cũng tác động tới khu vực như toàn cầu, tuy nhiên, tỷ lệ cam kết thuê trước cao cho thấy niềm tin của thị trường vẫn rất lớn."

Thị trường vốn trong lĩnh vực trung tâm dữ liệu đang phát triển mạnh mẽ, với tỷ trọng các chiến lược đầu tư lõi (core investment) tăng nhanh, chiếm 24% tổng hoạt động huy động vốn so với mức dưới 10% trước đây. Từ năm 2020, đã có hơn 300 tỷ USD giá trị các thương vụ M&A toàn cầu, tuy nhiên, dòng vốn trong tương lai dự kiến sẽ dịch chuyển nhiều hơn sang hoạt động tái cấu trúc và các liên doanh khi thị trường đạt đến độ chín nhất định.

Các quỹ đầu tư tập trung vào tài sản trung tâm dữ liệu được kỳ vọng sẽ vượt 50 tỷ USD vào năm 2026, đặt mục tiêu lợi suất từ 10% trở lên. Nhằm đáp ứng nhu cầu mở rộng quy mô, các hình thức huy động vốn qua chứng khoán hóa tài sản (như ABS và CMBS) đang ngày càng phổ biến, với giá trị phát hành tăng gấp đôi mỗi năm kể từ 2020 và được dự báo sẽ đạt ngưỡng 50 tỷ USD vào năm 2026.