Chung cư hạ nhiệt, thanh khoản thị trường chậm lại

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà tăng và thanh khoản căn hộ chung cư chậm lại cục bộ, bài toán đặt ra là cần xử lý vấn đề nguồn cung và cấu trúc dòng vốn cho thị trường.

Việc tăng lãi suất có thể hạn chế đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, việc mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài, không chỉ khiến người dân gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, mà còn gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản triển khai dự án, từ đó làm nguồn cung bị co hẹp, trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường.

“Ngược lại, việc lãi suất thế chấp xuống mức thấp cũng không phải là giải pháp bền vững, bởi thực tế cho thấy, lãi suất thấp kéo dài có thể kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng vọt, tương tự những gì đã xảy ra trong giai đoạn trước”. Do đó, bài toán đặt ra là phải bảo đảm dòng tiền đi đúng mục tiêu, vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa không làm tắc nghẽn nhu cầu ở thực.

“Chính sách tín dụng đang cần được phân hóa rõ hơn, ưu tiên dòng vốn cho nhà ở giá phù hợp, người mua nhà lần đầu và nhu cầu ở thực, trong khi kiểm soát chặt chẽ các hoạt động đầu cơ, sử dụng đòn bẩy cao và các dự án thiếu tính khả thi về pháp lý và dòng tiền”, VARS phân tích.

Theo đó, các gói tín dụng dành riêng cho người mua nhà ở lần đầu và phân khúc nhà ở giá phù hợp cần được thiết kế theo hướng ổn định dài hạn, với lãi suất thấp hơn mặt bằng chung, thời hạn vay dài và cơ chế ân hạn hợp lý, nhằm giúp người mua chủ động kế hoạch tài chính và tránh rủi ro lãi suất cao sau ưu đãi. Cách tiếp cận tín dụng có mục tiêu không chỉ hỗ trợ an sinh nhà ở, mà còn giúp thị trường dịch chuyển về đúng nhu cầu ở thực, cải thiện thanh khoản bền vững và giảm rủi ro cho hệ thống tài chính.

Về dài hạn, theo các đơn vị phân tích, giải pháp bền vững cho bài toán nhà ở nằm ở việc mở rộng nguồn cung.

Theo Cushman & Wakefield, giá nhà tiếp tục chịu áp lực từ chi phí đầu vào gia tăng, bao gồm giá đất và vật liệu xây dựng, trong khi nguồn cung tại khu vực trung tâm còn hạn chế. Đơn vị này dự báo trong giai đoạn 2026-2028, thị trường Hà Nội có thể đón nhận hơn 68.000 căn hộ mới, với xu hướng nguồn cung tiếp tục dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh.

VARS cũng cho rằng, cần đẩy nhanh phát triển hạ tầng và bảo đảm tiến độ thực hiện các công trình, dự án, qua đó mở rộng không gian đô thị ra các khu vực mới, nơi có quỹ đất lớn và mức giá hợp lý hơn. Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) cần tiếp tục được thúc đẩy, song phải gắn với cam kết tiến độ và khả năng tiếp cận quỹ đất thực chất của doanh nghiệp. Đồng thời, cần thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là quỹ nhà để cho thuê theo tinh thần của Quỹ nhà ở quốc gia.

Thứ hai, cần điều chỉnh hợp lý cơ chế giá đất và hệ số điều chỉnh, bởi nếu bảng giá đất mới ở mức cao lại tiếp tục nhân với hệ số lớn sẽ làm chi phí đầu vào tăng mạnh, triệt tiêu động lực phát triển dự án hoặc buộc doanh nghiệp kết chuyển toàn bộ chi phí vào giá bán, khiến khả năng chi trả của người dân suy giảm.

Song song với đó, đa dạng hóa kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản là yêu cầu tất yếu. Việc phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng không chỉ làm gia tăng rủi ro cho thị trường mà còn cho cả hệ thống tài chính. Phát triển các kênh vốn trung và dài hạn sẽ giúp thị trường vận hành ổn định và bền vững hơn trong trung và dài hạn.