Giá chung cư mới tăng cao, tỉ lệ hấp thụ liên tục giảm. Ảnh: Bình Nguyên
Thị trường chung cư Hà Nội đang xuất hiện những diễn biến đáng chú ý khi nguồn cung mới tăng mạnh, tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, thanh khoản lại có dấu hiệu suy giảm.
Số liệu từ One Mount Group cho thấy, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại khu vực trung tâm Hà Nội trong quý II/2026 đạt 121 triệu đồng/m². Mức giá này gần như đi ngang so với quý trước nhưng tăng tới 46% so với cùng kỳ năm trước.
Diễn biến trên chủ yếu đến từ việc nguồn cung tập trung tại các dự án cao cấp, hạng sang. Trong bối cảnh chi phí phát triển dự án tăng, các chủ đầu tư có xu hướng tập trung vào chất lượng hoàn thiện và hệ thống tiện ích nhằm thu hút nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao.
Quý II/2026, thị trường Hà Nội và khu vực Văn Giang, Hưng Yên, ghi nhận khoảng 9.300 căn hộ mở bán mới, tăng 6% so với quý trước và 23% so với cùng kỳ năm 2025.
Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm tới 69% tổng nguồn cung mới. Nguồn cung hạng sang đạt 2.900 căn, tăng 95% so với cùng kỳ năm trước.
Nguồn cung cũng có sự phân hóa rõ rệt theo khu vực. Khu Tây chiếm 41% thị phần nguồn cung mới trong quý với 7 dự án mở mới, trong đó 4 dự án nằm dọc trục Vành đai 3.5.
Tại Văn Giang, dù nguồn cung mới giảm 26% so với cùng kỳ năm ngoái, khu vực này vẫn đóng góp khoảng 18% thị phần với 4 dự án lớn tiếp tục mở bán. Giá căn hộ tại đây duy trì quanh mức 67 triệu đồng/m², thấp hơn khoảng 45% so với khu vực trung tâm.
Đáng chú ý, trong bối cảnh nguồn cung tăng và giá căn hộ duy trì ở mức cao, thanh khoản đang có dấu hiệu suy giảm. Theo One Mount Group, quý II/2026, toàn thị trường Hà Nội ghi nhận 7.100 giao dịch sơ cấp, giảm 3% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2025.
Tỉ lệ hấp thụ tại các dự án mở mới giảm quý thứ ba liên tiếp, xuống còn 50%. Trong đó, tỉ lệ hấp thụ của phân khúc cao cấp và hạng sang giảm lần lượt 16 và 27 điểm phần trăm.
Khảo sát của CBRE cũng cho thấy diễn biến tương tự khi nguồn cung căn hộ Hà Nội trong nửa đầu năm 2026 đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây nhưng thanh khoản có dấu hiệu chững lại.
Trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới. Nguồn cung vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, với nhóm căn hộ có giá 80-110 triệu đồng/m² chiếm khoảng 30% lượng mở bán mới, trong khi phân khúc trên 120 triệu đồng/m² chiếm tới 35%.
Riêng quý II, hơn 3.000 căn hộ có giá trên 120 triệu đồng/m² được đưa ra thị trường tại Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh. Việc nguồn cung tập trung vào khu vực nội đô khiến giá bán sơ cấp bình quân tăng lên khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 12% so với quý trước và 21% so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo CBRE, mức tăng này chủ yếu phản ánh sự thay đổi trong cơ cấu nguồn hàng, thay vì toàn bộ thị trường đồng loạt tăng giá.
Dù nguồn cung liên tục được bổ sung, sức mua không còn duy trì tốc độ như giai đoạn 2024-2025. Quý II/2026, thị trường ghi nhận hơn 5.800 căn hộ được giao dịch, tương đương khoảng 68% lượng sản phẩm mở bán mới, thấp hơn đáng kể so với hai năm trước.
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội - cho rằng, mặt bằng lãi suất cho vay vẫn là yếu tố ảnh hưởng lớn đến quyết định của người mua. Thay vì sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà ngay khi dự án mở bán như trước, người mua hiện dành nhiều thời gian hơn để cân nhắc khả năng trả nợ, mức giá và triển vọng thị trường trước khi xuống tiền.
