Thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận xu hướng giảm giá ở nhiều phân khúc. Ảnh: Như Hạ
Sức cầu thị trường có dấu hiệu chững lại
Theo khảo sát của Báo Lao Động trên các kênh rao bán bất động sản, thời gian gần đây, giá đất nền nhiều khu vực như xã Xuân Mai, Phú Cát, Hạ Bằng, Đông Anh giảm từ 11-32% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đơn cử, một lô đất rộng 100m2 trên đường DH09, xã Phú Cát đang được rao bán với giá 2,2 tỉ đồng, tương đương 22 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với đỉnh 36 triệu đồng/m2 ghi nhận vào tháng 6.2025.
Cũng tại xã Phú Cát, một lô đất rộng 100m2 gần Quốc lộ 21 đang được rao bán cắt lỗ với giá 3,2 tỉ đồng, tương đương 32 triệu đồng/m2.
Trong báo cáo thị trường mới đây, kênh thông tin địa ốc trực tuyến Batdongsan cho biết thị trường bất động sản Hà Nội đang chịu áp lực giảm giá ở nhiều phân khúc và khu vực.
Đối với nhà riêng lẻ, giá rao bán tiếp tục giảm nhẹ 1% và có xu hướng đi xuống. Đà giảm ghi nhận tại nhiều khu vực như Ba Đình, Đống Đa, Hà Đông (giảm 3%), Nam Từ Liêm (giảm 2%), Hai Bà Trưng và Hoàng Mai (giảm 1%).
Ở phân khúc nhà mặt phố, nhu cầu tìm mua giảm 10% so với tháng trước và giảm gần 50% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá rao bán chung cư tại Hà Nội trong quý II/2026 đạt trung bình khoảng 85 triệu đồng/m2, giảm 2% so với quý trước.
Trong quý II/2026, theo Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, dưới tác động của bối cảnh kinh tế vĩ mô, sức cầu thị trường trong quý II/2026 có dấu hiệu chững lại so với quý trước. Tại Hà Nội, thị trường tiêu thụ 7.100 căn hộ, giảm 3% theo quý và giảm 8% theo năm. Đáng chú ý, các dự án mức giá trên 120 triệu đồng/m2 ghi nhận tốc độ thanh khoản chậm lại với tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt 53%, thấp hơn đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái (69%).
Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc
Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group - nhận định thị trường đã "giảm tốc" rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng, khi dòng tiền đầu tư trở nên thận trọng hơn. Theo ông Tiến, thị trường không còn vận hành theo tâm lý "mua nhanh - bán nhanh" mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn.
Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá đang bước vào giai đoạn ổn định và phân hóa rõ nét hơn.
Đối với phân khúc căn hộ chung cư, áp lực điều chỉnh tập trung tại một số dự án từng tăng giá mạnh, đặc biệt là các dự án cao cấp hoặc của một số chủ đầu tư nước ngoài khi bước vào giai đoạn bàn giao, người mua phải thanh toán phần giá trị hợp đồng còn lại. Một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường từ giai đoạn 2023-2025 cũng bắt đầu điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận nhằm tăng khả năng chuyển nhượng và cân đối dòng tiền. Riêng phân khúc đất nền và nhà thấp tầng mang tính đầu cơ, các sản phẩm chạy theo thông tin quy hoạch hoặc chưa có khả năng khai thác tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản dù đã giảm giá đáng kể. Dòng tiền hiện chủ yếu tập trung vào các khu đô thị được quy hoạch bài bản, có pháp lý rõ ràng, tiện ích hoàn chỉnh và khả năng khai thác thực tế.
Ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam - dự báo thị trường bất động sản năm 2026 có thể bước vào một chu kỳ mới với trọng tâm là các phân khúc phục vụ nhu cầu thực và có tính chọn lọc cao hơn.
Nhìn chung, thị trường sẽ vận động theo hướng ổn định. Một số phân khúc có thể điều chỉnh giảm dần để phù hợp hơn với khả năng thanh toán của người mua, đồng thời tạo điều kiện để các sản phẩm mới có tính thanh khoản tốt hơn được đưa ra thị trường.
