Thị trường nhà ở phía Nam đón sóng mới từ hạ tầng chiến lược và phát triển bền vững

Nguồn cung TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh nhưng nghiêng về phân khúc cao cấp

Theo CBRE, kinh tế Việt Nam trong năm 2025 được kỳ vọng giữ vững đà tăng trưởng tích cực với mục tiêu GDP đạt 8%, tiếp tục nằm trong nhóm các nền kinh tế tăng trưởng nhanh tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Mặt bằng lãi suất ổn định tiếp tục là yếu tố hỗ trợ quan trọng cho thị trường bất động sản, song nhà đầu tư vẫn cần thận trọng trước những biến động của tỷ giá và giá vàng.

Thị trường nhà ở phía Nam đang được hưởng lợi lớn từ loạt dự án hạ tầng trọng điểm, gồm Vành đai 3, Vành đai 4, Sân bay quốc tế Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức - Long Thành và mạng lưới metro mở rộng tại TP. Hồ Chí Minh . Những dự án này không chỉ gia tăng kết nối liên vùng mà còn mở ra tiềm năng hình thành các đô thị mới, củng cố niềm tin vào triển vọng tăng trưởng dài hạn của thị trường.

CBRE cho biết năm 2025, TP. Hồ Chí Minh (cũ) dự kiến có gần 12.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, gồm 7.600 căn hộ và 4.400 căn nhà liền thổ. Riêng phân khúc căn hộ ghi nhận tăng trưởng mạnh với nguồn cung mới cao hơn 50% so với năm 2024; trong đó 90% là phân khúc cao cấp và hạng sang. Do thị trường nghiêng hẳn về các sản phẩm cao cấp, giá bán sơ cấp bình quân trong quý IV/2025 được dự báo tăng khoảng 18% so với cùng kỳ, đạt mức 90 triệu đồng/m² thông thủy.

Ở phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung năm 2025 đạt 4.400 căn, tăng gần 18 lần so với năm 2024 (chỉ hơn 230 căn). Phần lớn sản phẩm được mở bán trong Quý 4, chủ yếu đến từ một đại đô thị tại khu vực Cần Giờ, cách trung tâm TP. Hồ Chí Minh khoảng 60 km (gần 2 giờ di chuyển). Dự án này có mức giá chỉ bằng 30%-50% so với giá sơ cấp trung bình của thị trường. Đáng chú ý, số lượng sản phẩm mở bán trong Quý IV vượt xa nguồn cung mới hàng năm của toàn thành phố từ trước đến nay, kéo theo giá sơ cấp bình quân của thị trường giảm xuống còn 190 triệu đồng/m² đất, giảm 37% so với Quý III/2025 và giảm 39% so với năm 2024.

Trong năm 2025, song song với nguồn cung cải thiện tại TP. Hồ Chí Minh (cũ), thị trường khu vực phía Nam cũng ghi nhận nhiều lựa chọn mới cho người mua nhà, với hơn 15.800 căn (99% là căn hộ) mở bán mới tại Bình Dương (cũ), hơn 9.400 căn (75% là nhà liền thổ) tại Long An (cũ), gần 1.300 căn (gần 50% là nhà liền thổ) tại Đồng Nai, và hơn 800 căn nhà liền thổ tại Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ). Tính chung cho 5 tỉnh thành trọng điểm ở khu vực phía Nam, nguồn cung nhà ở mới trong năm nay vượt 39.300 căn (cả căn hộ và nhà liền thổ), tăng 2,1 - 2,2 lần so với năm 2023-2024.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định: “Thị trường nhà ở phía Nam đang phân hóa rõ rệt về loại hình sản phẩm và giá bán. TP. Hồ Chí Minh tiếp tục là hạt nhân của nguồn cung cao cấp và hạng sang, trong khi Bình Dương chiếm gần 80% nguồn cung trung cấp năm 2025. Các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai với mặt bằng giá chỉ bằng 50% TP. Hồ Chí Minh đang ghi nhận tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ, phản ánh xu hướng hình thành mức giá mới.”

Triển vọng thị trường 2026 và xu hướng TOD và đô thị sinh thái dẫn dắt tương lai

CBRE dự báo năm 2026, thị trường bất động sản phía Nam sẽ tiếp tục đà tăng trưởng khi nhiều dự án hạ tầng quan trọng được đưa vào vận hành. Khu vực 5 tỉnh phía Nam dự kiến có hơn 50.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, với tỷ lệ gồm 65% căn hộ và 35% nhà liền thổ – tăng gần 30% so với năm 2025.

Giá bán dự báo sẽ phân hóa rõ theo vị trí và loại hình sản phẩm, tạo ra thị trường cạnh tranh hơn, đồng thời kéo dài thời gian ra quyết định của người mua. Tuy vậy, người mua cũng có nhiều lựa chọn phù hợp hơn với nhu cầu và khả năng tài chính.

CBRE khuyến nghị nhà đầu tư chuyển từ chiến lược “lướt sóng” sang “đầu tư giá trị”, ưu tiên các khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng chiến lược.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Thị trường Nhà ở CBRE Việt Nam, nhấn mạnh hai xu hướng lớn sẽ định hình thị trường thời gian tới: Bất động sản TOD (Transit-Oriented Development) - phát triển dự án xoay quanh các tuyến giao thông công cộng, đặc biệt là metro. Và bất động sản xanh và đô thị sinh thái hướng đến chất lượng sống cao hơn và phát triển bền vững, với số lượng dự án đạt chứng chỉ xanh ngày càng tăng.

“Chúng tôi tin rằng những xu hướng này sẽ góp phần thay đổi hành vi mua nhà và nâng cao tiêu chuẩn sống của cộng đồng cư dân tại Việt Nam”, ông Kiệt nhấn mạnh.