Nhiều khu vực ghi nhận giá đất nền giảm 55-65%. Ảnh: Bình Nguyên
Thị trường đất nền tại nhiều khu vực ven Hà Nội đang dần hạ nhiệt sau thời gian dài tăng giá. Giá bán tại hàng loạt khu vực đã giảm sâu so với mức đỉnh, phản ánh quá trình điều chỉnh của thị trường khi sức cầu chưa phục hồi, trong khi dòng tiền của nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn.
Khảo sát trên nền tảng Batdongsan.com.vn cho thấy, tại nhiều khu vực ven Hà Nội, giá đất nền đã hạ nhiệt đáng kể sau giai đoạn tăng nóng, có nơi giảm hơn 65% chỉ trong khoảng nửa năm.
Tại dự án Aqua Garden, thuộc phường Thống Nhất (TP Hòa Bình cũ, nay là phường Thống Nhất, tỉnh Phú Thọ), giá đất nền phổ biến hiện ở mức khoảng 19,1 triệu đồng/m², giảm 55,4% so với mức đỉnh 42,8 triệu đồng/m² ghi nhận trong quý II/2025. Kể từ quý III/2025, mặt bằng giá gần như đi ngang, duy trì quanh 18-19 triệu đồng/m².
Tại xã Đoan Bái, thuộc khu vực huyện Hiệp Hòa cũ (nay là xã Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Ninh), giá đất nền phổ biến quý I, quý II/2026 khoảng 10 triệu đồng/m², thấp hơn 65,5% so với mức đỉnh 29 triệu đồng/m² ghi nhận vào quý IV/2025. Sau giai đoạn tăng nóng cuối năm 2025, giá đất nền tại khu vực này đã giảm mạnh, đưa mặt bằng giá trở lại quanh 10 triệu đồng/m².
Diễn biến tương tự cũng được ghi nhận tại xã Bắc Lý, khu vực huyện Hiệp Hòa cũ (nay thuộc xã Xuân Cẩm, tỉnh Bắc Ninh). Giá đất nền phổ biến hiện khoảng 15 triệu đồng/m², thấp hơn 54,5% so với mức đỉnh 33 triệu đồng/m² ghi nhận vào quý III/2025. Chỉ sau một quý, giá đất nền phổ biến tại khu vực này đã giảm hơn một nửa so với mức đỉnh.
Tại dự án Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh (xã Mê Linh, Hà Nội), giá đất nền phổ biến hiện khoảng 41,5 triệu đồng/m² (tháng 6.2026), thấp hơn 31,1% so với mức đỉnh 60,2 triệu đồng/m² ghi nhận vào tháng 8.2025. Sau giai đoạn dao động quanh 50-60 triệu đồng/m² trong phần lớn thời gian từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, giá đất nền tại dự án đã giảm về mức hiện tại.
Trong khi đó, tại xã Phú Cát, khu vực huyện Quốc Oai cũ (nay thuộc xã Phú Cát, TP Hà Nội), giá đất nền phổ biến hiện khoảng 33 triệu đồng/m² trong quý II/2026, giảm 15,4% so với cùng kỳ năm trước và cũng thấp hơn 15,4% so với mức đỉnh 39 triệu đồng/m² ghi nhận vào quý II/2025. Sau khi giảm từ mức đỉnh, giá đất nền tại khu vực này chủ yếu đi ngang quanh 36 triệu đồng/m² trong ba quý liên tiếp trước khi giảm xuống mức hiện tại.
Đánh giá về phân khúc đất nền thời gian qua, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group - cho biết, nguồn cung sơ cấp đất nền phía Nam trong quý II tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, khoảng 93% nguồn cung vẫn đến từ các dự án đã mở bán trước đó.
Sức cầu của thị trường tiếp tục ở mức thấp khi lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung, giảm khoảng 16% so với cùng kỳ năm 2025. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và tiếp tục neo ở mức cao do tác động của chi phí đầu vào. Trong khi đó, giá thứ cấp tăng khoảng 4% so với đầu năm, chủ yếu tại các dự án đã hoàn thiện pháp lý và có tiềm năng khai thác thương mại tốt.
Theo dự báo của DKRA Consulting, trong quý III/2026, nguồn cung mới của phân khúc đất nền sẽ tiếp tục khan hiếm, chỉ khoảng 300-400 sản phẩm được mở bán. Sức cầu được dự báo tiếp tục giảm so với quý trước, trong khi thanh khoản chưa cải thiện đáng kể do tâm lý nhà đầu tư vẫn thận trọng trước những thách thức của thị trường. Giá sơ cấp được dự báo tiếp tục neo ở mức cao dưới tác động của chi phí phát triển dự án và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao.
Ở khu vực phía Bắc, thị trường bất động sản trong tháng 6.2026 ghi nhận dòng tiền có sự dịch chuyển giữa các phân khúc để tìm kiếm cơ hội đầu tư mới. Tại Hà Nội, nhiều thông tin về quy hoạch và hạ tầng khiến thị trường nhà phố bước vào giai đoạn quan sát.
Theo DKRA Group, dòng tiền đang có xu hướng chuyển sang phân khúc đất nền dự án, đặc biệt là các dự án có pháp lý rõ ràng, mặt bằng giá còn hợp lý và khả năng thanh khoản tốt hơn. Điều này cho thấy nhà đầu tư đang ưu tiên những sản phẩm có dư địa tăng trưởng, đồng thời cân bằng giữa tiềm năng sinh lời và mức độ an toàn trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc hơn.
