Giá chung cư sơ cấp tăng 21%, thị trường thứ cấp giảm lần đầu sau gần 4 năm. Ảnh: Bình Nguyên
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của CBRE, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục ghi nhận nguồn cung mới ở mức cao kỷ lục trong nửa đầu năm. Tuy nhiên, thanh khoản có dấu hiệu chững lại, trong khi giá bán trên thị trường thứ cấp lần đầu giảm kể từ cuối năm 2022.
CBRE cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung chung cư mở bán tại Hà Nội đạt 16.600 căn, cao nhất trong các kỳ 6 tháng đầu năm kể từ năm 2020.
Đáng chú ý, đây là quý thứ hai liên tiếp thị trường không ghi nhận dự án mở bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu).
Hai phân khúc chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nguồn cung mới là nhóm căn hộ có giá từ 80-110 triệu đồng/m2 và nhóm trên 120 triệu đồng/m2, lần lượt chiếm khoảng 30% và 35% tổng nguồn cung mới.
Riêng phân khúc căn hộ trên 120 triệu đồng/m2 đã ghi nhận hơn 3.000 căn được mở bán từ bốn dự án tại các khu vực nội đô và cận nội đô như Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.
Mặc dù nguồn cung tăng mạnh, sức hấp thụ của thị trường có dấu hiệu chậm lại. Trong quý II/2026, tổng số căn hộ bán được đạt hơn 5.800 căn, tương đương 68% lượng mở bán mới.
Đây là mức tương đương quý I/2026 nhưng thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi tỷ lệ hấp thụ thường xuyên vượt 90%, thậm chí cao hơn số lượng căn mở bán mới trong cùng kỳ.
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Cấp cao CBRE Hà Nội - cho biết, áp lực lãi suất cho vay ở mức cao tiếp tục là yếu tố chi phối hành vi người mua. Thay vì đưa ra quyết định nhanh như trong giai đoạn lãi suất thấp trước đây, người mua hiện cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền và thời điểm xuống tiền, đặc biệt đối với các sản phẩm cần sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.
Theo CBRE, diễn biến giá bán căn hộ Hà Nội trong quý II/2026 có sự phân hóa giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Ở thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt xấp xỉ 95 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), tăng 12% so với quý trước và tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. CBRE cho hay, tỉ trọng nguồn cung tại khu vực nội đô tăng đáng kể trong quý II là nguyên nhân kéo mặt bằng giá sơ cấp lên mức cao hơn.
Trong khi đó, giá bán trung bình trên thị trường thứ cấp đạt khoảng 60 triệu đồng/m2 vào cuối quý II/2026, giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên thị trường căn hộ thứ cấp ghi nhận điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022.
Tốc độ tăng giá theo năm cũng thu hẹp đáng kể, còn khoảng 13%, gần bằng một nửa so với mức đỉnh 24-26% trong giai đoạn 2024-2025.
Nhìn về nửa cuối năm, CBRE dự báo nguồn cung mới sẽ tiếp tục được duy trì ở mức cao. Tổng nguồn cung mở bán trong cả năm 2026 có thể đạt gần 39.000 căn, vượt mức đỉnh hơn 37.000 căn được ghi nhận vào năm 2019.
Theo bà Nguyễn Hoài An, quy mô nguồn cung lớn sẽ đặt ra yêu cầu cao hơn đối với các chủ đầu tư trong chiến lược định giá, lựa chọn phân khúc và xây dựng chính sách hỗ trợ tài chính phù hợp, trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gia tăng và người mua thận trọng hơn. Diễn biến giá bán và thanh khoản trong các quý tới sẽ phụ thuộc nhiều vào xu hướng lãi suất cũng như mức độ phục hồi niềm tin của người mua nhà.
Ở góc độ khác, bà Nguyễn Ly Ly - Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Việt Nam - cho biết, nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang chịu áp lực lớn từ chi phí vốn trong khi phải cạnh tranh với các dự án mới có chính sách bán hàng và ưu đãi hấp dẫn từ chủ đầu tư.
Áp lực thoát hàng của nhóm nhà đầu tư này đang gia tăng khi nguồn cung mới và lượng căn hộ chuẩn bị bàn giao ngày càng dồi dào. Cushman & Wakefield dự báo từ nay đến năm 2028, Hà Nội sẽ có thêm hơn 28.000 sản phẩm từ khoảng 80 dự án và phân khu được bàn giao.
