 |
| Doanh nghiệp bất động sản cần đánh giá đúng nhu cầu, lựa chọn sản phẩm và địa bàn phát triển phù hợp. Ảnh: Thu Hiền |
Cơ hội mở rộng từ hạ tầng và nhu cầu thực
Đầu tư hạ tầng, tái cấu trúc đô thị và sự thay đổi trong nhu cầu của người mua đang tạo ra những cơ hội phát triển mới cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khả năng tận dụng những cơ hội này không chỉ phụ thuộc vào quỹ đất hay quy mô đầu tư, mà còn đòi hỏi doanh nghiệp đánh giá đúng nhu cầu, lựa chọn sản phẩm và địa bàn phát triển phù hợp.
Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới, Chiến lược mới” do TheLEADER tổ chức, các chuyên gia và đại diện doanh nghiệp đã phân tích những cơ hội, thách thức đang đặt ra đối với hoạt động đầu tư, phát triển dự án trong giai đoạn tới.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cơ hội lớn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản hiện nay đến từ việc mở rộng không gian phát triển. Quá trình đầu tư hạ tầng và tái cấu trúc đô thị đang hình thành những khu vực phát triển mới, đặc biệt tại các hành lang kinh tế, đô thị vệ tinh và địa bàn có khả năng kết nối thuận lợi với trung tâm sản xuất, dịch vụ.
Tuy nhiên, ông Đính lưu ý cần nhìn nhận đúng bản chất của cơ hội này. “Hạ tầng và quy hoạch mở ra không gian phát triển mới, nhưng việc làm, thu nhập, dòng người và nhu cầu thực mới quyết định khả năng hấp thụ và sức sống của thị trường”, ông Đính nhấn mạnh.
Theo đó, nếu hạ tầng đi trước nhưng việc làm và dân cư không hình thành như kỳ vọng, nguồn cung bất động sản vẫn có thể gặp khó khăn về thanh khoản.
 |
| Các đại biểu trong phiên thảo luận tại Diễn đàn. |
Cơ hội tiếp theo đến từ nhu cầu nhà ở có chất lượng và phù hợp khả năng chi trả. Quá trình đô thị hóa, dịch chuyển lao động và nhu cầu nâng cao điều kiện sống tiếp tục tạo dư địa cho nhà ở thương mại phù hợp thu nhập, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các tiện ích đô thị thiết yếu.
Bên cạnh phát triển không gian mới, chỉnh trang và tái thiết đô thị hiện hữu cũng mở ra cơ hội đầu tư. Những khu vực nội đô quá tải đang có nhu cầu cải thiện hạ tầng, công trình công cộng, môi trường và chất lượng sống. Cùng với đó, thị trường dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp, từ tư vấn, phân phối đến vận hành, quản lý tài sản, dữ liệu và công nghệ cũng có thêm dư địa phát triển.
Từ góc nhìn của doanh nghiệp, bà Trần Thị Hoa Xim, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản FUTA Land cho rằng, cơ hội đáng giá nhất trong chu kỳ mới chính là sự thay đổi trong nhu cầu của khách hàng.
Theo bà, người mua hiện nay quan tâm trước hết đến tính minh bạch pháp lý, chất lượng xây dựng, uy tín chủ đầu tư và đặc biệt là khả năng đưa bất động sản vào khai thác, sử dụng thực tế.
“Lợi thế đang thuộc về những chủ đầu tư có năng lực, có sẵn sản phẩm để bàn giao với mức giá phù hợp và người mua có thể đưa sản phẩm vào sử dụng ngay”, bà Xim nhận định.
Sự thay đổi này đang thúc đẩy doanh nghiệp điều chỉnh danh mục đầu tư. Đại diện FUTA Land cho biết, bên cạnh các sản phẩm thấp tầng, doanh nghiệp định hướng phát triển nhà ở cao tầng với mức giá hợp lý, hướng đến các cặp vợ chồng trẻ và nhóm khách hàng có thu nhập trung bình.
Ngoài ra, những địa bàn có tiềm năng phát triển du lịch, công nghiệp, thương mại và dịch vụ như Đà Nẵng, Lâm Đồng cũng đang được doanh nghiệp quan tâm. Đặc biệt, sự phát triển của trung tâm tài chính, khu thương mại tự do và các hoạt động kinh tế mới được kỳ vọng tạo thêm nhu cầu đối với bất động sản thương mại, dịch vụ và nhà ở.
Ba sức ép lớn đối với doanh nghiệp bất động sản
Mặc dù cơ hội phát triển đang mở rộng, những vướng mắc pháp lý, áp lực vốn và khả năng hấp thụ sản phẩm tiếp tục là các thách thức đáng chú ý đối với doanh nghiệp bất động sản.
Trước hết, những khó khăn về thủ tục pháp lý có thể phát sinh ngay cả khi dự án đã hoàn thành xây dựng và bàn giao cho khách hàng.
Chia sẻ trường hợp thực tế tại FUTA Residence ở Đà Nẵng, bà Trần Thị Hoa Xim cho biết, dự án đã bàn giao nhà, khách hàng đã vào sinh sống và doanh nghiệp cũng đã chuẩn bị các điều kiện để bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc hoàn tất thủ tục vẫn phải chờ cơ quan chức năng xác định giá đất.
 |
| Bà Trần Thị Hoa Xim, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản FUTA Land. |
Theo đại diện FUTA Land, sự chậm trễ trong xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai khiến doanh nghiệp chưa thể hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận theo cam kết với khách hàng. “Đây là một rủi ro pháp lý rất thực tế đối với doanh nghiệp”, bà Xim chia sẻ.
Bên cạnh pháp lý, chi phí vốn và chi phí triển khai dự án đang tạo sức ép đáng kể. Đại diện FUTA Land cho biết, chi phí xây dựng tăng cao, trong khi việc huy động nhân công để bảo đảm tiến độ thi công cũng gặp khó khăn.
Đáng chú ý, bà Xim đề cập đến áp lực lãi suất có thể lên tới 16-18%, khiến hoạt động đầu tư, kinh doanh và bán hàng của doanh nghiệp gặp nhiều trở ngại.
Không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính, những áp lực này còn tác động đến khả năng thực hiện cam kết tiến độ với khách hàng, qua đó đặt ra yêu cầu cao hơn đối với năng lực quản trị và tổ chức triển khai dự án.
Từ góc độ thị trường, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, áp lực vốn còn gắn với sự mất cân đối giữa cơ cấu nguồn cung và khả năng thanh toán của người mua.
Nếu thị trường tiếp tục bổ sung nhiều sản phẩm giá cao trong khi nhu cầu chủ yếu tập trung ở phân khúc vừa túi tiền, lượng mở bán có thể tăng nhưng sức hấp thụ không cải thiện tương ứng. Giá bán cao cũng kéo dài thời gian ra quyết định và gia tăng áp lực đối với người mua sử dụng vốn vay.
Một thách thức khác là khoảng cách giữa kỳ vọng phát triển và tiến độ triển khai thực tế của hạ tầng, cũng như quá trình hình thành cộng đồng dân cư.
Theo ông Đính, quy hoạch hoặc dự án giao thông có thể tạo triển vọng lớn, nhưng tác động kinh tế phụ thuộc vào thời điểm hoàn thành, chất lượng kết nối, tốc độ thu hút doanh nghiệp và khả năng tạo việc làm.
Nếu giá bất động sản tăng nhanh trước khi những điều kiện này xuất hiện, thị trường có thể hình thành các khu vực có mặt bằng giá thiếu nền tảng, kéo theo nguy cơ suy giảm thanh khoản.
Đề cập triển vọng thị trường, Chủ tịch VARS đưa ra ba kịch bản phát triển. Trong kịch bản thuận lợi, thể chế được triển khai thông suốt, hạ tầng phát huy tác dụng, thu nhập và nhu cầu thực cải thiện, thị trường sẽ tăng trưởng cân bằng hơn.
Ở kịch bản cơ sở, quá trình phục hồi tiếp tục nhưng có chọn lọc, phân hóa giữa các sản phẩm và địa bàn.
“Ở kịch bản bất lợi, nếu nguồn cung giá cao tăng nhanh, chi phí vốn lớn và hạ tầng chậm chuyển hóa thành việc làm, dân cư, thanh khoản yếu có thể kéo dài”, ông Đính nhìn nhận.
Những nhận định này cho thấy, bên cạnh việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và bảo đảm nguồn vốn, doanh nghiệp còn phải tính toán khả năng hấp thụ thực tế của thị trường trước khi quyết định quy mô và tiến độ đầu tư.
Thay đổi chiến lược để thích ứng với chu kỳ mới
Trước những cơ hội và thách thức đan xen, các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp bất động sản cần điều chỉnh chiến lược phát triển, thay vì tiếp tục dựa chủ yếu vào lợi thế quỹ đất và kỳ vọng tăng giá.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, doanh nghiệp cần lấy nhu cầu thực, chất lượng sản phẩm và hiệu quả khai thác gắn với “dòng người - dòng tiền” làm trung tâm. Việc lựa chọn dự án phải dựa trên các yếu tố pháp lý, tiềm năng phát triển của địa bàn và khả năng đáp ứng nhu cầu sinh sống, làm việc của người dân.
 |
| Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam. |
“Điều quan trọng là phải xác định rõ ai sẽ sống tại dự án, họ làm việc ở đâu, khả năng chi trả đến đâu và cần loại nhà ở nào. Trên cơ sở đó, xây dựng cơ cấu sản phẩm, diện tích, mức giá và tiến độ mở bán phù hợp với nhu cầu thị trường”, ông Đính chia sẻ.
Đối với các đô thị vệ tinh, dù còn dư địa phát triển quỹ đất và khả năng cung cấp sản phẩm với mức giá phù hợp hơn, doanh nghiệp vẫn phải gắn tiến độ triển khai dự án với việc hoàn thiện hạ tầng giao thông, khả năng kết nối và hình thành dân cư.
Trong bối cảnh chi phí vốn cao và khách hàng thận trọng, doanh nghiệp cũng cần đổi mới phương thức kinh doanh, nghiên cứu các giải pháp tài chính phù hợp như chia nhỏ tiến độ thanh toán, giảm tỷ lệ vốn tự có phải đóng ban đầu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn thời gian thanh toán.
Đối với các sàn giao dịch và đội ngũ môi giới, yêu cầu chuyên nghiệp hóa, minh bạch thông tin, bảo vệ quyền lợi khách hàng và nâng cao chất lượng dịch vụ cũng trở nên quan trọng hơn.
Từ góc nhìn của doanh nghiệp phát triển dự án, bà Trần Thị Hoa Xim nhấn mạnh yêu cầu đầu tư có chọn lọc, hướng đến những sản phẩm có khả năng đưa vào sử dụng, khai thác thực tế và tạo dòng tiền, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.
Đồng thời, việc đánh giá triển vọng đầu tư tại một địa bàn cần gắn với khả năng phát triển thực tế của khu vực, tránh trường hợp doanh nghiệp bỏ nguồn vốn lớn xây dựng hạ tầng nhưng thị trường không phát triển như dự kiến.
“Vì vậy, bên cạnh việc nhận diện cơ hội, doanh nghiệp phải hết sức thận trọng trong lựa chọn địa bàn, phân khúc và thời điểm đầu tư”, bà Xim chia sẻ.
Có thể thấy, chu kỳ mới đang mở ra những cơ hội đáng kể từ đầu tư hạ tầng, đô thị hóa và sự thay đổi nhu cầu. Tuy nhiên, khả năng tận dụng cơ hội sẽ phụ thuộc vào năng lực tài chính, pháp lý, quản trị và lựa chọn sản phẩm của từng doanh nghiệp.
Như ông Nguyễn Văn Đính nhận định, quy mô nguồn cung, hạ tầng và quỹ đất tạo ra cơ hội, nhưng thành công của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào khả năng tạo ra giá trị thực, dòng tiền bền vững và điều kiện sống tốt hơn cho người dân.
