“Luật hóa” quy định về cải tạo chung cư cũ

Tạo hành lang pháp lý rõ ràng

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, Bộ Xây dựng xác định mục tiêu chính là phải tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong đó xác định rõ đối tượng nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, một số nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Các quy định về kiểm định chất lượng nhà chung cư, lập và ban hành kế hoạch, quy hoạch khu vực dự án, lựa chọn chủ đầu tư dự án, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư phải minh bạch, rõ ràng, thực tế, đảm bảo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và cân bằng được lợi ích 03 bên: Nhà nước - doanh nghiệp - người dân.

Ông Hưng cũng cho biết, Luật sẽ sửa đổi, bổ sung lại quy định về kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, việc lập, ban hành kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung theo hướng kiểm định đến đâu, ban hành kế hoạch đến đó để đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại. Đồng thời, bổ sung quy định nội dung yêu cầu lập, phê duyệt quy hoạch khu vực nhà chung cư cần thực hiện cải tạo, xây dựng lại.

Về nguồn vốn, Bộ đề xuất theo hướng xác định nhà chung cư nào sử dụng nguồn vốn ngân sách để thực hiện cải tạo, xây dựng lại, nhà chung cư nào sử dụng nguồn vốn xã hội hóa. Bên cạnh đó, Luật cũng quy định việc lựa chọn chủ đầu tư dự án thực hiện theo 03 hình thức: Doanh nghiệp tự thỏa thuận với chủ sở hữu, đấu thầu và Nhà nước trực tiếp thực hiện.

Lãnh đạo Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cũng cho biết dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng sẽ bổ sung một số cơ chế chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và quy định khung cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư rõ ràng để doanh nghiệp và người dân có cơ sở thực hiện.

"Các quy định trên sẽ tạo điều kiện cho người dân tại các nhà chung cư bị phá dỡ xây dựng lại được tiếp cận nhà ở xây dựng mới khang trang, bảo đảm nâng cao chất lượng sống. Đặc biệt, bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất giữa quy định của pháp luật về nhà ở với pháp luật về xây dựng, quy hoạch và pháp luật có liên quan" - ông Hưng nhấn mạnh.

Thống nhất các quy định

Trước đó, sự ra đời của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/9/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang được dư luận hy vọng là "liều thuốc" hiệu nghiệm đẩy nhanh tiến độ cải tạo các chung cư cũ.

Tuy nhiên, cho đến hay hơn nửa năm có hiệu lực, các quy định mới vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả. Trao đổi với PV, lãnh đạo một doanh nghiệp cho biết, vướng mắc xuất hiện khi Điều 110, Luật Nhà ở quy định về nhà chung cư, tập thể có dấu hiệu nguy hiểm, nhưng nghị định của Chính phủ, thông tư của Bộ Xây dựng khi quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở lại không quy định thế nào là chung cư, nhà tập thể có dấu hiệu nguy hiểm. 

Trong trường hợp kiểm định nhà chung cư hư hỏng thuộc cấp D có thể phá dỡ theo khoản 1, Điều 110, Luật Nhà ở nên không gặp vướng mắc. Song, khi muốn cải tạo, xây dựng lại các tòa nhà cấp B, cấp C lại không có căn cứ Luật để thực hiện.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng chỉ ra điểm nghẽn dẫn đến Luật Nhà ở vẫn đang cản bước cải tạo chung cư cũ.

Ông Châu lý giải, Nghị định 69 quy định, chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất được giao để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư.

Tuy nhiên, khoản 3 Điều 13 và điểm a khoản 1 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 quy định “Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (…) trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại”.

Ông Châu cho biết độ "vênh" của Nghị định 69 và Luật Nhà ở 2014 là Luật chưa có cơ chế, chính sách ưu đãi để hỗ trợ dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, vì dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không thuộc loại nhà ở xã hội.

Đồng thời, khoản 1 Điều 110 Luật Đất đai 2013 quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho dự án nhà ở xã hội “trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” mà dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư lại không phải là dự án nhà ở xã hội.

Từ nhận định trên, HoREA cho rằng cần xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở 2014 nhằm thống nhất các quy định, tránh việc có địa phương áp dụng theo Nghị định 69, có nơi lại áp dụng theo Luật Nhà ở.