Xác định giá tính thuế giá trị gia tăng đối với chuyển nhượng bất động sản

Cục Thuế TP. Hà Nội vừa nhận được Phiếu chuyển số 832/PC-TCT ngày 01/8/2022 của Tổng cục Thuế và Văn bản số 07-2/No-04/CV-CDC ngày 22/7/2022 của Công ty Cổ phần Cầu Đuống đề nghị gỡ vướng trong việc xác định giá tính thuế GTGT đối với chuyển nhượng bất động sản.

Trả lời yêu cầu của doanh nghiệp, Cục Thuế TP. Hà Nội cho biết, theo Nghị định số 49/2022/NĐ-CP, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT. Trong đó, giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

Thứ nhất, trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có). Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

Thứ hai, trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức, cá nhân đã xác định giá đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng theo quy định tại Điểm a, Khoản 3, Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 3, Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015) thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng không bao gồm cơ sở hạ tầng.

Thứ ba, trường hợp không tách được giá trị cơ sở hạ tầng tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

Ngoài ra, căn cứ Khoản 3, Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật thuế GTGT, trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có).

Trường hợp trên cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT. Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.

Đối với trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

Căn cứ Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế GTGT và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế GTGT, trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Trường hợp này cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.

Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.

Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

Căn cứ các quy định trên, trong trường hợp Công ty nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT. Giá đất được trừ để tính thuế GTGT thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 209/2013/NĐ-CP , Điểm a.4, Khoản 10, Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC .

Kể từ ngày 12/9/2022, trường hợp Công ty nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Điều 1 Nghị định số 49/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP nêu trên.

Cục Thuế Hà Nội đề nghị Công ty Cổ phần Cầu Đuống căn cứ vào tình hình thực tế và đối chiếu với các quy định tại văn bản pháp luật nêu trên để thực hiện đúng quy định. Trong quá trình thực hiện chính sách thuế, trường hợp còn vướng mắc, Công ty có thể tham khảo các văn bản hướng dẫn của Cục Thuế TP. Hà Nội được đăng tải trên website http://hanoi.gdt.gov.vn hoặc liên hệ với Phòng Thanh tra kiểm tra thuế số 7 để được hỗ trợ giải quyết.