Thị trường TP. HCM 6 tháng cuối năm: Lời giải nào cho nguồn cung nhà giá thấp?

Thiếu hụt căn hộ trung cấp và bình dân

Ông Neil MacGregor, CEO Savills Việt Nam, nhận xét thị trường nhà ở đang và sẽ chứng kiến nhu cầu rất lớn do tốc độ đô thị hóa nhanh và tỷ lệ dân số vàng. Tuy nhiên, năm 2022, nguồn cung dự án mới ở TP. HCM rất hạn chế và lệch pha nghiêm trọng. 

Báo cáo của UBND TP. HCM gửi Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý I/2022, Sở Xây dựng TP. HCM chỉ xác nhận đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai cho 5 dự án, tổng số 1.172 căn nhà, giảm 84,6% so với quý IV/2021, giảm 66% so với cùng kỳ năm trước.

Quý I/2022 chỉ có 2.150 căn mở bán, đều ở phân khúc cao cấp. Nhóm người mua trẻ (30-35 tuổi) có nhu cầu nhà ở cao nhất, không tìm được sản phẩm phù hợp để an cư trong tầm giá 35-40 triệu đồng/m2. 

Trên thực tế, giá căn hộ TP. HCM trung bình vào khoảng 55 triệu đồng/m2, nếu tính thêm nguồn cung hạng sang vừa đổ bộ thời gian qua, giá trung bình lên đến gần 75 triệu đồng/m2, thậm chí có những căn hộ siêu cấp giá khoảng 400 – 500 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, nhiều người có kinh nghiệm trong giới đầu tư nhận định, số lượng người mua để lướt sóng, đầu cơ đang quá nhiều, đẩy giá căn hộ lên quá cao khiến người mua ở thực không theo kịp. Hầu hết tại các phân khúc bất động sản ở TP. HCM, người mua chủ yếu để chờ tăng giá kiếm lời, chứ không đặt hy vọng vào việc mua nhằm chờ hiệu quả khai thác từ việc cho thuê, kinh doanh.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, dự báo có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt trong 6 tháng cuối năm nay, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn cao và tính thanh khoản chậm. Các vấn đề này dẫn đến giao dịch trên thị trường thấp vì khả năng chi trả của người dân bị hạn chế.

Lối thoát nào?

Giá căn hộ tại TP. HCM đã và đang tăng trên diện rộng, một số dự án tăng giá bán lên 11% trong vòng 3 tháng, có nơi tăng gấp đôi sau chỉ 1 năm. Giá dự kiến sẽ tiếp tục xu thế tăng trong năm 2022.

Theo nhận xét của các chuyên gia, bên cạnh việc siết pháp lý gây ách tắc nguồn cung, chi phí đầu tư leo thang, thiếu hụt quỹ đất… không tránh được nguyên nhân chủ quan đến từ các chủ đầu tư đã không hào hứng với các sản phẩm căn hộ trung cấp, bình dân. Khi tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ ngày một rõ nét, phân khúc sản phẩm cao cấp sẽ dẫn dắt thị trường trong khi nguồn cung sản phẩm trung cấp, bình dân sẽ tiếp tục khan hiếm.

UBND TP. HCM đã đề xuất Bộ Xây dựng và các cơ quan hữu quan một số giải pháp thiết thực nhằm tháo gỡ để thị trường bất động sản của TP phát triển ổn định, tăng nguồn cung căn hộ bình dân, trung cấp.

Thứ nhất,  UBND TP. HCM kiến nghị cần tập trung đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hình thức liên thông, cắt giảm thủ tục, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, chi phí thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản.

Thứ hai, cần rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật; sớm sửa đổi Luật Đất đai 2013 để tạo thuận lợi trong thủ tục giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, xác định quyền sử dụng đất xen cài, mở rộng hình thức cho vay vốn tại các ngân hàng thương mại để đầu tư các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Thứ ba, Chính phủ, Bộ Xây dựng, các cơ quan bộ, ngành liên quan xem xét, điều chỉnh chính sách vĩ mô để kịp thời hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh dịch vụ bất động sản gặp khó khăn bởi dịch Covid-19. Cụ thể là bổ sung nhóm ngành bất động sản vào nhóm đối tượng được hoãn, giãn thời gian nộp các khoản thuế, bảo hiểm xã hội; giảm thuế thu nhập doanh nghiệp; xem xét cho phép giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại theo lộ trình; các ngân hàng có chính sách giãn tiến độ trả nợ, điều chỉnh lãi suất hợp lý… Chính phủ và các bộ, ngành cần có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời trong các thủ tục về đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị, đất đai, nhà ở.