Thị trường căn hộ dịch vụ: Phân khúc hứa hẹn nhiều tiềm năng phát triển năm 2023

Nguồn cầu khởi sắc nhờ khách thuê nước ngoài

Sau sự phục hồi mạnh mẽ trong quý II/2022, thì trong quý này thị trường căn hộ dịch vụ vẫn duy trì hoạt động ổn định. Hiện nguồn cung thị trường căn hộ dịch vụ gồm 5.935 căn từ 63 dự án, tăng 4% theo quý và 18% theo năm. Trong đó, phân khúc hạng A đón nhận 216 phòng mới ra mắt thuộc dự án Fraser Residence tại quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội.

Công suất 77% tăng 1 điểm % theo quý và 8 điểm % theo năm. Xét về chi phí, giá thuê đạt 568.000 VNĐ/m2/tháng tăng 1% theo quý và ổn định theo năm. Đáng chú ý, quận Nam Từ Liêm đang có giá thuê cao nhất đạt 659.000 VNĐ/m²/tháng.

Một tín hiệu khởi sắc hơn đối với thị trường căn hộ dịch vụ là hiện có một nguồn khách thuê chính là người nước ngoài làm việc tại các dự án FDI. Khách nước ngoài chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tỷ lệ lấp đầy của căn hộ dịch vụ. Nguồn khách này chủ yếu là các chuyên gia đang làm việc và sinh sống lâu dài tại Việt Nam.

Trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng vốn FDI đăng ký có xu hướng gia tăng, trong đó vốn FDI đăng ký tại Hà Nội tăng 8% theo năm, đạt 1,03 tỷ USD (xếp thứ 7 toàn quốc). Vốn FDI đăng ký mới đạt 183 triệu USD từ 264 dự án; 142 dự án tăng vốn với tổng cộng 337 triệu USD. Vốn M&A đạt 507 triệu USD từ 295 dự án. Vốn FDI đăng ký mới chủ yếu đến từ Singapore, Nhật Bản, va Hàn Quốc. Trong 9 tháng đầu năm 2022, Hà Nội cấp 8.400 giấy phép làm việc cho người nước ngoài, trong đó 7.110 giấy phép đăng ký mới.

Trao đổi với PV, ông Anh Tuấn là việt kiều Singapore, sau thời gian dịch Covid-19, nay mới trở về Việt Nam và đang làm việc tại Hà Nội cho biết, anh có nhu cầu thuê một căn hộ dịch vụ ở khu vực quận Hoàn Kiếm để tiện công việc. Tuy nhiên, thời điểm bây giờ giá thuê căn hộ dịch vụ tăng cao, nên không còn nhiều lựa chọn cho anh.

"Tôi cũng có tham khảo một vài căn trên các trang mạng, nhưng giá nhìn chung ở đâu cũng cao. Cho nên tôi quyết định chọn thuê căn hộ gần công ty để thuận tiện di chuyển đi làm. Căn hộ tôi thuê có đủ tiện nghi, diện tích khoảng 45m², với mức giá thuê 18 triệu đồng/tháng. Tôi nghĩ nếu bây giờ không thuê nhanh cũng sẽ không còn mà thuê”, anh Tuấn chia sẻ.

 Anh Hoàng Minh, môi giới bất động sản cho biết hiện nay nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ đang tăng cao. Do lượng khách du lịch dài hạn cũng như khách nước ngoài sang Việt Nam làm việc nhiều hơn. Lượng khách này phần lớn họ sẽ lựa chọn thuê căn hộ dịch vụ do đáp ứng được nhiều tiện ích. Chính vì vậy mà giá thuê cũng cao hơn trước 5 - 10%, đặc biệt khu vực quận tập trung nhiều công ty nước ngoài và lượng khách du lịch thì giá thuê tăng cao hơn 12 - 15% so với năm trước.

"Thời điểm này giá thuê căn hộ dịch vụ tại nội thành Hà Nội đang giao động từ 10 - 20 triệu đồng/tháng, tùy diện tích và vị trí. Nhu cầu thuê tăng cao là nguyên nhân chính dẫn đến giá thuê cũng tăng. Phần lớn, lượng khách là người nước ngoài và người tỉnh khác đến sinh sống, làm việc tại Hà Nội nên có nhu cầu thuê dài hạn", anh Minh chia sẻ.

Chia sẻ với PV, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp Cao, Bộ Phận Nghiên Cứu và Tư Vấn, Savills Hà Nội cũng cho biết, công suất hiện nay vẫn thấp hơn mức 91% tại cùng kỳ 2019, trước dịch Covid-19. Tuy nhiên, hoạt động của phân khúc này vào dịp cuối năm sẽ dần hồi phục theo hướng công suất sẽ được cải thiện hơn. 

“Từ nay đến cuối năm 2022, chưa có dự án nào xác nhận sẽ ra mắt. Việc này cũng giúp cho công suất của thị trường sẽ tăng trưởng tốt hơn. Trong điều kiện công suất tiếp tục được cải thiện và chưa đứng ở mức cao thì giá thuê từ nay đến cuối năm được sẽ ổn định”, bà Hằng nhận định.

Như vậy, nguồn khách thuê đến từ ngoại quốc sẽ là một trong những động lực chính thúc đẩy sự phát triển của phân khúc căn hộ dịch vụ vào dịp cuối năm và bước sang năm 2023. 

Đòn bẩy phát triển từ cơ sở hạ tầng

Bên cạnh triển vọng về nguồn cầu từ khách nước ngoài thì sự hoàn thiện về cơ sở hạ tầng tại Hà Nội cũng là nhân tố mang lại nhiều tiềm năng và sẽ thúc đẩy nguồn cầu cho phân khúc căn hộ dịch vụ.

Trong giai đoạn 2021 - 2025, Thành phố dự kiến sẽ giải ngân khoảng 650 nghìn tỷ đồng vốn đầu tư công, dành cho các dự án cơ sở hạ tầng. Một trong những dự án nổi bật là đường Vành đai 4 dự kiến hoàn thành vào năm 2027 và vành đai 5 dự kiến năm 2030. Các tuyến đường này sẽ kết nối các khu công nghiệp quanh thủ đô và tăng cường kết nối giữa các tỉnh và thành phố. Sau khi hoàn thành, dự án sẽ giảm áp lực, rút ngắn thời gian di chuyển, giúp di chuyển thuận tiện hơn cho người nước ngoài sống ở Hà Nội.

Căn hộ dịch vụ ở Hà Nội vẫn thu hút khách thuê mặc dù nguồn cung căn hộ để bán gần các khu công nghiệp đang gia tăng.

Theo đó, Samsung sẽ đầu tư 300 triệu USD cho trung tâm nghiên cứu R&D mới tại KĐT Starlake Tây Hồ Tây, dự án có thể thu hút người nước ngoài và thúc đẩy nguồn cầu cho căn hộ dịch vụ.

Hiện khu vực nội thành đang dẫn đầu nguồn cung, 16 dự án tương lai sẽ cung cấp 3.778 căn hộ. Khu vực nội thành cung cấp 3.097 căn hộ hay 82% tổng nguồn cung tương lai. Chưa có dự án nào xác nhận sẽ ra mắt từ nay đến cuối năm. Trong tháng 1/2023, Parkroyal Serviced Suites (Hạng A) tại Quận Tây Hồ sẽ dự kiến ra mắt với 261 căn hộ.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp Cao, Bộ Phận Nghiên Cứu và Tư Vấn, Savills Hà Nội, động lực thúc đẩy sự phát triển của phân khúc này dựa nhiều vào tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế. Nền kinh tế phát triển ổn định giúp gia tăng sức hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài.

“Dòng vốn tác động trực tiếp đến phân khúc này là dòng vốn FDI có triển vọng tăng, hỗ trợ cho việc tăng nguồn cầu của thị trường này. Nguồn cầu một số khu vực sẽ có thể được cải thiện tốt hơn trước như khu vực xung quanh dự án Samsung R&D của Hàn Quốc tại Tây Hồ Tây đi vào hoạt động trong thời gian tới”, bà Hằng nói.   

Ngoài ra, bà Hằng cũng đưa ra dự báo bước sang đầu năm 2023, thị trường căn hộ dịch vụ sẽ đón chào thêm nhiều dự án được phát triển và vận hành bởi các chủ đầu tư trong nước, quốc tế có uy tín. Sẽ có khoảng trên 2.000 căn hộ dịch vụ dự kiến sẽ được đưa vào hoạt động cho thuê. Mặc dù triển vọng FDI vào Việt Nam là tích cực tạo thêm nguồn cầu nhưng do nguồn cung mới ra thị trường lớn tập trung nhiều ở quận Tây Hồ, Ba Đình nên các dự án ở khu vực này sẽ phải cạnh tranh mạnh với nhau tạo áp lực lên giá thuê khiến triển vọng tăng giá sẽ trở nên khó hơn.