Tháo gỡ khó khăn cho đất xen cài

Giao hoặc tách làm dự án độc lập

Theo đó, đối với các dự án có phần diện tích đất kênh mương  lối đi xen cài rải rác trong các dự án giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất ban hành trước thời điểm nghị định 148 sẽ được tính tiền sử dụng đất theo quyết định giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng sử dụng và phải 100% giá trị tiền sử dụng đất mà không được khấu trừ trong nghĩa vụ tài chính về đất đai. 

Tuy nhiên, hiện một số dự án thuộc trường hợp trên đến nay chưa thể xác định phương án giá đất vì trong dự án có đất do Nhà nước quản lý. Vì nhiều ý kiến cho rằng, đất do Nhà nước quản lý thì buộc phải đưa ra đấu giá, đấu thầu dự án mà không quan tâm đến diện tích đất do Nhà nước quản lý đó có đủ điều kiện để sử dụng khai thác một dự án độc lập hay không. 

Để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể  Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM trình UBND TP.HCM giải pháp như sau:

Đối với các dự án đã được UBND TP ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trước thời điểm nghị định 148 thì Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các sở, ngành liên quan thực hiện công tác định giá đất cụ thể.

Còn đối với các dự án được giao đất sau thời điểm trên thì xem xét các quy định của thành phố ban hành về điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách phần diện tích đất do Nhà nước quản lý thành dự án độc lập để làm cơ sở xác định giá đất.

Hay các dự án có diện tích đất công trình công cộng là tiện ích nội khu không phải bàn giao cho Nhà nước thì giao Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm thực hiện rà soát, xác định phần diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cơ sở tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để chủ đất nộp đúng quy định nhằm đảm bảo tính đúng, tỉnh đủ (không ban hành quyết định điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất).

Cứu doanh nghiệp, cứu thị trường

Được biết, khi Nghị định 148 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật Ðất đai có hiệu lực, các doanh nghiệp đã rất vui mừng vì cho phép giao, cho thuê những thửa đất xen cài trong các dự án thay vì phải đấu giá như trước. Tuy nhiên, đến nay đất xen cài vẫn chưa được tháo gỡ, mọi vướng mắc vẫn tồn tại dù Nghị định 148 có hiệu lực từ 8.2.2021 bởi trình tự, thủ tục chưa rõ ràng. Đồng thời, chưa có tiêu chí về các thửa đất nhỏ hẹp như thế nào sẽ được giao và như thế nào sẽ tách ra thành một dự án độc lập. Điều này ảnh hưởng tới việc xem xét các hồ sơ chấp thuận chủ trương có phần đất này trong ranh dự án.

Ông Lê Trọng Khương, Phó chủ tịch HĐQT Tập đoàn HT, cho rằng hiện nay liên quan đến pháp lý bị vướng mắc thì có hai vấn đề nổi cộm là đất xen cài và thứ 2 là tiền sử dụng đất. Chính điều này đã khiến dự án bị chậm tiến độ có khi 5 - 6 năm mới xong pháp lý. Dự án chậm kéo theo thi công chậm tiến độ, không có hàng để bán. Vì vậy, sớm tháo gỡ pháp lý là một trong những giải pháp căn bản nhất để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, cho thị trường bất động sản hiện nay. Khi pháp lý được tháo gỡ cũng đồng nghĩa với việc dự án được sớm triển khai, có sản phẩm tung ra thị trường để có doanh thu. Doanh nghiệp tiếp cận được vốn vay ngân hàng, có thể gọi vốn từ nước ngoài. Đặc biệt khi dự án được nhanh chóng triển khai cũng đồng nghĩa với việc giá bất động sản sẽ rẻ hơn. Nhà nước vì thế cũng thu được tiền sử dụng đất cũng như các loại thuế, phí khi các bất động sản được giao dịch. 

Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trên địa bàn thành phố hiện đang có khoảng hơn 160 dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý (đất công), đã phải dừng triển khai để thực hiện việc rà soát, kiểm tra về pháp lý. Trong số này khoảng 70% chậm liên quan đến pháp lý. Trong khi vướng pháp lý hiện nay đa phần liên quan đến không xác định được tiền sử dụng đất và đất xen cài. Đó là các phần đất công thuộc Nhà nước quản lý như đất rạch, đường, bờ đất... nằm xen cài rải rác, dù tỷ lệ đất công chỉ chiếm khoảng 10% diện tích của các dự án này.