Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Quy định về chuyển nhượng dự án thiếu tính thống nhất

Theo đó, dù đã được Chính phủ trình Quốc hội để chuẩn bị cho Kỳ họp thứ 5 diễn ra vào tháng 5/2023 tới đây, tuy nhiên, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn tiếp tục nhận được nhiều ý kiến góp ý xây dựng, hoàn thiện.

Xoay quanh nội dung của Dự thảo Luật (sửa đổi), Ths. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản đặt vấn đề, chuyển nhượng dự án có phải là hoạt động kinh doanh bất động sản không?

Theo ông Đỉnh, Điều 6 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định các loại bất động sản đưa vào kinh doanh gồm: Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; Công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Như vậy, nội hàm của “bất động sản (BĐS) đưa vào kinh doanh” chỉ bao gồm các loại nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Theo nguyên tắc loại trừ thì bản thân một dự án BĐS A được chủ đầu tư là doanh nghiệp B chuyển nhượng cho doanh nghiệp C thì dự án đó không phải “BĐS đưa vào kinh doanh”, đồng nghĩa với hoạt động chuyển nhượng dự án không phải hoạt động kinh doanh BĐS.

Mặc dù vậy, quy định về “Chuyển nhượng dự án BĐS” thuộc Chương V Dự thảo luật (từ Điều 40 đến Điều 44), được hiểu như một hình thức kinh doanh BĐS. Điểm e khoản 1 Điều 11 Dự thảo cũng quy định một hình thức kinh doanh BĐS là: “Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS để tiếp tục đầu tư, xây dựng nhằm mục đích kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật”. Vì vậy, theo Chương V và Điều 11 Dự thảo thì hoạt động chuyển nhượng dự án là một hoạt động kinh doanh BĐS.

“Từ đó, Dự thảo có sự tự mâu thuẫn, thiếu thống nhất, đồng bộ và bất cập về mặt lập pháp: Hoạt động chuyển nhượng dự án có phải hoạt động kinh doanh BĐS không? Nếu không phải hoạt động kinh doanh BĐS thì tại sao trình tự, thủ tục, điều kiện... chuyển nhượng dự án lại được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản?”, ông Đỉnh bày tỏ.

>> Còn nhiều băn khoăn về Dự thảo Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản

Bên cạnh đó, góp ý Điều 42 Dự thảo về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án BĐS:

“Điều 42. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

1. Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

2. Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:

a) Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư. Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án theo quy định tại điểm b Khoản này;

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.”

Ths. Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, đối với khoản 1, việc sử dụng thuật ngữ “chấp thuận nhà đầu tư” sẽ gây vướng mắc bởi Luật Đầu tư năm 2020 quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án: Đấu giá quyền sử dụng đất; Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; Chấp thuận nhà đầu tư. Như vậy, “chấp thuận nhà đầu tư” chỉ là một trong 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư.

Cụ thể, việc chấp thuận nhà đầu tư xảy ra ở 2 trường hợp. Trường hợp thứ nhất là chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư, áp dụng đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất. Trường hợp thứ hai theo khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư và Điều 30 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP: Khi đấu giá mà chỉ có 01 nhà đầu tư đăng ký hoặc đấu giá 02 lần không thành; hoặc sau khi đăng tải danh mục dự án (bước 1 của thủ tục đấu thầu dự án) mà chỉ có 01 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì nhà đầu tư đó được chấp thuận để thực hiện dự án.

Với những dự án được chấp thuận theo một trong 2 trường hợp trên, nhà đầu tư thực hiện chuyển nhượng dự án theo thủ tục điều chỉnh dự án quy định tại Luật Đầu tư. Còn với dự án mà nhà đầu tư được lựa chọn thông qua đấu giá, đấu thầu (trước đó dự án phải chấp thuận chủ trương đầu tư) thì vẫn thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Ví dụ 1: UBND tỉnh A đã lập quy hoạch và chấp thuận chủ trương đầu tư một dự án Khu đô thị B để lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đấu thầu. Sau khi đăng tải danh mục dự án mà chỉ có 01 nhà đầu tư C đáp ứng yêu cầu thì nhà đầu tư C được chấp thuận nhà đầu tư; sau đó chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư D. Thủ tục chuyển nhượng theo Luật Đầu tư.

Ví dụ 2: Vẫn trường hợp trên nhưng khi đăng tải danh mục dự án mà có 2 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì UBND tỉnh A tổ chức đấu thầu và nhà đầu tư C trúng đấu thầu, sau đó chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư D. Thủ tục chuyển nhượng lại áp dụng Luật Kinh doanh BĐS!?

“Với 2 trường hợp trên, cách thức để nhà đầu tư C được lựa chọn có bản chất không khác nhau nhưng việc quy định 2 thủ tục riêng biệt để nhà đầu tư thực hiện chuyển nhượng dự án là không cần thiết”, ông Đỉnh đánh giá.

Đồng thời kiến nghị, sửa lại khoản 1 như sau: “1. Đối với dự án bất động sản được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.”

Theo ông Đỉnh, phương án sửa đổi này sẽ tránh được vướng mắc như tại các ví dụ 1, 2 ở trên bởi dự án được chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2020 hay được chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2020 trước khi tổ chức đấu giá, đấu thầu thì thủ tục chuyển nhượng dự án đều thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

Còn đối với khoản 2, ông Đỉnh đề xuất, tại điểm a khoản 2, không quy định theo hướng “Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản” vì sẽ gây ra sự chênh lệch, “so bì” giữa các địa phương (có địa phương được Thủ tướng Chính phủ ủy quyền và có địa phương không được ủy quyền). Vì vậy, Luật thống nhất phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư. Thậm chí, có thể phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư để cải cách thủ tục hành chính.

Hoặc sửa đổi, bổ sung theo hướng tích hợp quyết định cho phép chuyển nhượng dự án (theo Luật Kinh doanh bất động sản) đồng thời là quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư (theo Luật Đầu tư) và thực hiện trong 01 thủ tục (01 quyết định) để cải cách hành chính.

Cụ thể, bổ sung một khổ vào cuối khoản 2: “Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo các điểm a, b khoản này đồng thời là quyết định điều chỉnh dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư. Thủ tục thẩm định điều chỉnh dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư được thực hiện song song, đồng thời với thủ tục thẩm định cho phép chuyển nhượng dự án.”