Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Đề xuất giao dịch phải qua sàn còn lắm trái chiều

Theo Điều 57 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), 2 loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn đó là: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích giao dịch thông qua sàn.

Lý giải cho đề xuất đã nêu, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, việc bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn sẽ làm tăng tính minh bạch, công khai thông tin, nhất là với bất động sản hình thành trong tương lai, đồng thời góp phần phòng chống “rửa” tiền.

Liên quan đến vấn đề này, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, thời gian qua xảy ra nhiều tranh chấp, sai phạm từ hoạt động giao dịch bất động sản. Quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn đã có từ năm 2006 nhưng sau đó bị loại bỏ do không đạt được mục tiêu hạn chế trốn thuế mà còn nảy sinh nhiều tiêu cực, trở thành rào cản trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn.

Tuy nhiên, khi nhìn sang câu chuyện của nước Mỹ, Chính phủ nước này quy định tất cả hoạt động giao dịch bất động sản phải thông qua công ty môi giới nhưng có sự giám sát chéo giữa các Bang vào Hiệp hội Quốc gia nhà bất động sản (NAR), nên các sàn giao dịch và môi giới được kiểm soát chặt chẽ, thông tin được sàn truyền tải đến khách hàng cho đến khi giao dịch thành công. Nhưng ở Việt Nam, sàn giao dịch bất động sản chỉ làm chức năng quảng cáo cho chủ đầu tư và việc giám sát bị buông lỏng dẫn tới sai phạm xảy ra.

“Lo ngại về những bất cập khi quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn là hoàn toàn có cơ sở nhưng sẽ được giải quyết khi luật hóa và ràng buộc chặt chẽ hơn trong luật, đặc biệt là quy định về vai trò, trách nhiệm của sàn giao dịch. Khi được gắn trách nhiệm với giao dịch từ đầu đến cuối, các sàn giao dịch dù có muốn cũng không thể hoặc khó để đi “sân sau” với chủ đầu tư. Đồng thời khi được luật hóa thì đội ngũ môi giới bất động sản cũng sẽ đáp ứng được yêu cầu về chất lượng, chuyên môn”, ông Nguyễn Văn Đính bày tỏ.

Đồng tình với những quan điểm đã nêu về tính minh bạch, tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả, ảnh hưởng đến sự minh bạch và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản. Vì vậy, cần cân nhắc thêm quy định để giảm phí khi qua sàn giao dịch hoặc có quy định mở về giao dịch bất động sản.

Thông tin với báo chí, Luật sư Trịnh Hữu Đức – Hội Luật gia Việt Nam nhìn nhận, thời gian qua sai phạm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gia tăng cả về số lượng lẫn mức độ, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã đưa ra quy định bắt buộc giao dịch phải qua sàn để ngăn ngừa những sai phạm. Nhưng thực tế, bản chất của sàn giao dịch bất động sản là đơn vị trung gian tổ chức hoạt động thương mại chứ không phải là một công cụ pháp lý để ngăn ngừa sai phạm hay bảo vệ quyền, lợi ích của người dân.

“Bản chất của sàn giao dịch là một đơn vị kinh doanh dịch vụ, mà đã kinh doanh thì phải có lợi nhuận, nên nếu cho rằng bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn để ngăn ngừa những sai phạm của chủ đầu tư hay giảm thiểu rủi ro cho người dân là thiếu căn cứ và việc giao dịch qua sàn để đảm bảo lợi ích của người dân cũng thiếu cơ sở thực tiễn”, Luật sư Trịnh Hữu Đức phân tích.

Xoay quanh vấn đề này, trong văn bản gửi Ủy ban Kinh tế của Quốc hội góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới đây, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng quan ngại, việc yêu cầu các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn có thể sẽ khiến những vướng mắc cũ quay trở lại, tạo thêm về thủ tục cho các bên trong giao dịch, từ đó ảnh hưởng đến lượng giao dịch về bất động sản trên thị trường.

Theo VCCI, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 yêu cầu “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Tuy nhiên, quy định này đã được bỏ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bởi “tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cũng như tạo điều kiện thuận lợi, giảm thiểu các thủ tục hành chính cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường”. Bãi bỏ quy định này “nhằm phù hợp với bối cảnh “trầm lắng” của thị trường bất động sản” tại thời điểm xây dựng Luật 2014…

“Mặc dù, các giao dịch bất động sản trên sàn sẽ tạo nên sự minh bạch về thông tin, giúp Nhà nước quản lý được thông tin về thị trường bất động sản, tuy nhiên, quy định này đã từng bị đặt vấn đề về tính khả thi và buộc phải sửa đổi sau một thời gian áp dụng.

Một số doanh nghiệp, đề nghị giữ nguyên quy định hiện hành, trao quyền quyết định việc giao dịch bất động sản cho nhà đầu tư, điều này tạo ra cơ chế thông thoáng cho hoạt động kinh doanh bất động sản”, VCCI góp ý.