Sau vụ bỏ cọc ở Thủ Thiêm: Luật còn khe hở để doanh nghiệp lách

Đấu giá cao bỏ cọc làm nhiễu loạn thị trường

Câu chuyện các doanh nghiệp trúng đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm rồi bỏ cọc sẽ không có gì đáng nói nếu trúng đấu giá ở mức độ vừa phải. Sở dĩ dư luận bàn tán nhiều bởi lô đất 3-12 có giá trúng cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm, trung bình mỗi 1m2 có giá lên tới 2,45 tỉ đồng. Đây là con số cao bất thường, điều này có thể ảnh hưởng đến thị trường nhà ở, bất động sản.

Từ khi doanh nghiệp trúng đấu giá ở Thủ Thiêm, đã nhiều người nghi ngờ và dự đoán rằng các doanh nghiệp sẽ “tháo chạy”. Đúng như vậy, đến nay đã có hai doanh nghiệp là Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt, trúng đấu giá lô đất 3-12 (giá trúng đấu giá 24.500 tỉ đồng), và Công ty TNHH đầu tư phát triển thương mại Bình Minh trúng đấu giá lô đất 3-9 (giá trúng đấu giá 5.026 tỉ đồng) chấp nhận bỏ cọc, hủy hợp đồng mua đất. 

Hai doanh nghiệp còn lại là Công ty cổ phần Dream Republic trúng đấu giá lô đất số 3-5 và Công ty cổ phần Sheen Mega trúng đấu giá lô đất số 3-8 dù đã quá hạn nộp tiền đợt 1 ba ngày nhưng hệ thống của Cục Thuế TPHCM vẫn chưa thấy tiền vào tài khoản.

Bộ Xây dựng nhận định hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất, rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường, mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá, thu lợi bất chính đang diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi, một số vụ việc có tổ chức.

Phải thừa nhận rằng, kết quả đấu giá đất cao thì nhà nước vẫn được lợi nhưng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ tác động đến thị trường bất động sản khu vực. Với trường hợp đấu giá đất vàng Thủ Thiêm, kết quả trúng đấu giá 4 lô đất đã tác động đến mặt bằng giá đất, nhà ở, thị trường bất động sản khu vực Thủ Thiêm. Sau khi có thông tin kết quả trúng đấu giá 4 lô đất, giá rao bán đất nền, nhà ở khu vực Thủ Thiêm đã đồng loạt tăng nhưng giao dịch ghi nhận rất ít.

Đánh giá về việc này, TS Trần Xuân Lượng - Giảng viên chuyên ngành bất động sản (Đại học Kinh tế Quốc dân) đánh giá, việc doanh nghiệp liên tục bỏ cọc đấu giá đất ở Thủ Thiêm là hiệu ứng domino (một phản ứng chuỗi). Hiệu ứng này đang ảnh hưởng xấu tới nhà đầu tư thật, tạo ra nhiều hệ lụy cho thị trường, không chỉ ở Thủ Thiêm và các khu vực lân cận khác.

Theo ông Lượng, việc các doanh nghiệp trúng đấu giá rồi bỏ cọc chắc chắn tạo ra những xáo động tới những nhà đầu tư xung quanh và hệ lụy cho thị trường bất động sản. “Sắp tới khi nhà đầu tư có tầm nhìn xa, “đấu thật” thì cũng bị hoang mang, bị ảnh hưởng, phải đánh giá lại phương án kinh doanh, thậm chí là cũng chấp nhận bỏ cọc” vị giảng viên này nói. 

Xem năng lực doanh nghiệp tham gia đấu giá

Trước lo ngại việc bỏ cọc đấu giá liên tục sẽ tạo thành một tiền lệ xấu, nhiều chuyên gia cho rằng, cần phải có biện pháp, quy định ràng buộc chặt hơn trách nhiệm, năng lực doanh nghiệp tham gia đấu giá.

Trao đổi với Lao Động, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng Bộ môn Luật Đất đai - Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, phải thừa nhận đấu giá đất đai là chủ trương rất đúng của Nhà nước. Bởi lẽ, việc đấu giá đất làm cho vốn hóa đất trở thành nguồn lực và đảm bảo phân bổ nguồn lực công khai minh bạch, chống tham nhũng, tiêu cực, ngoài ra còn có thu ngân sách.

Theo PGS.TS Tuyến, qua vụ việc ở Thủ Thiêm cho thấy hệ thống chính sách pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất của chúng ta còn bộc lộ những bất cập, chưa phù hợp. Các doanh nghiệp đẩy giá lên cao sau đó bỏ cọc gây ra nhiều hệ lụy không tốt về kinh tế xã hội. Ngoài ra, giá đất cao như vậy gây cản trở người thu nhập thấp không tiếp cận được nhà ở.

“Chúng ta không cho phép một tổ chức cá nhân nào kể cả nhà nước hay doanh nghiệp lợi dụng thực hiện chính sách này để mưu đồ riêng. Trong tương lai chúng ta phải có biện pháp không để cho tái lập việc này, nếu không các địa phương tạo tiền lệ xấu”, ông Tuyến nói.

Theo PGS.TS Tuyến, về mặt luật pháp cho thấy các quy định hiện hành đang có vấn đề. Vị này chỉ ra rằng, các doanh nghiệp đang lách từ câu chuyện được phép tham gia đấu giá cao sau đó bỏ cọc và chịu phạt. Tuy nhiên mức phạt lại không đủ sức răn đe.

Luật phải chặt chẽ hơn, nếu được trong thời gian tới cần bổ sung thêm để tránh những tình trạng như vụ Thủ Thiêm. Ông Tuyến cho rằng những doanh nghiệp nào tham gia đấu giá xong rồi bỏ cọc thì nên lưu lại vết. Từ đó xem xét quy định trong thời gian 5-10 năm không cho tham gia đấu giá, hay cấm trong vòng hai năm không được giao đất tại địa phương đấu giá.

Ngoài ra, phải đánh giá năng lực tài chính. Nếu tham gia đấu giá thì phải có năng lực tài chính, ví dụ có vốn từ 500-1.000 tỉ đồng chứ không thể có vài chục tỉ tham gia đấu giá rồi bỏ giá làm gây nhiễu loạn thị trường.

Vị giảng viên này bổ sung rằng phải xử lý nghiêm, không chỉ mất tiền đặt cọc mà phải chịu phạt mức phạt cao lên đến hàng trăm tỉ đồng. Hiện nay Nghị định của Chính phủ quy định xử lý hành chính đang còn nhẹ, chưa răn đe. “Thậm chí, khi tham gia đấu giá và bỏ cọc rồi gây hậu quả nghiêm trọng, gây ảnh hưởng lớn đến kinh tế xã hội thì có thể thí điểm đưa ra truy cứu trách nhiệm hình sự. Chuyển sang cơ quan công an để răn đe, làm gương…”, ông Tuyến nhấn mạnh.

Cũng chung quan điểm, TS. Trần Xuân Lượng cho rằng, bất động sản là hàng hoá đặc biệt, có giá trị lớn và mang tính xã hội cao, do đó, đối với hoạt động đấu giá đất đai, Nhà nước cần có quy định bổ sung, chứ không để tình trạng “thích thì mua, không thích thì bỏ”.

“Nếu doanh nghiệp bỏ cọc, thì ngoài việc mất cọc thì hình thức bổ sung là ghi hồ sơ lịch sử đấu giá, hoặc xử phạt bổ sung. Cá biệt, nếu xuất hiện những dấu hiệu thổi giá, làm méo mó thị trường thì có thể quy phạt hình sự…”, ông Lượng nêu. 

Đánh giá về quy định, người tham giá đấu giá sẽ chỉ phải đặt cọc từ 20% giá khởi điểm, TS. Trần Xuân Lượng cho rằng, đây là mức đặt cọc phù hợp. Bởi, đối với sản phẩm khác là bình thường, nhưng 20% giá trị bất động sản sẽ là rất lớn.