Sau thời sốt nóng, đất Vân Đồn giờ ra sao?

Một thời “hoàng kim” của giá đất Vân Đồn

Khoảng 4 năm trước, Vân Đồn từng là điểm nóng của thị trường bất động sản khi thông tin nơi đây có định hướng thành đặc khu kinh tế. Đầu năm 2018, cơn sốt đất càn quét thị trường bất động sản Vân Đồn khiến giá đất tăng chóng mặt. Câu chuyện môi giới vác bao tải tiền đi đầu tư hay kiếm tiền tỷ 1 ngày nhưng kiệt sức nhập viện vì tiếp nhiều khách đã từng đăng tải trên các phương tiện thông tin truyền thông cho thấy sức nóng của bất động sản Vân Đồn. 

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2018 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, giá đất trung bình tại Vân Đồn đã tăng tới hơn 3 lần, từ 7,2 triệu đồng/m2 lên 23 triệu đồng/m2. Việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, đặc biệt là đất nông nghiệp tăng về số lượng, tập trung tại các xã: Đông Xá, Hạ Long, Đoàn Kết, Đài Xuyên...

Tại thời điểm tháng 1/2019, báo cáo của Hội cũng ghi nhận giá đất nền ở Vân Đồn đạt mức tăng phổ biến từ 10 - 15% so với thời điểm tháng 7/2018. Những lô đất có vị trí đẹp, mặt tiền trục đường chính, có thể kinh doanh được đạt mức tăng 20%.

Nhiều lô đất giá tăng theo ngày, theo tuần. Như đất dự án Phương Đông tăng mạnh từ 28 triệu đồng/m2 lên 33 - 34 triệu đồng/m2 chỉ trong một tuần. Những lô đất có vị trí đẹp, mặt tiền trục đường chính đường ở thị trấn Cái Rồng, mức tăng có thể đạt gấp 5 - 7 giá so với thời điểm trước Tết, từ 23 - 28 triệu đồng/m2 lên 28 - 35 triệu đồng/m2. Thậm chí, những vị trí đẹp ở Hạ Long, Đông Xá, thị trấn Cái Rồng, trong cơn sốt đất đã bị đẩy giá lên tới 40 - 50 triệu đồng/m2. Nhà đầu tư, môi giới ồ ạt đổ về Vân Đồn làm giàu và chọn nơi đây là điểm đến của dòng vốn.

Đến giữa năm 2018, khi thông tin Luật Quy hoạch đặc khu Vân Đồn được Quốc hội bấm nút dừng lại thì thị trường địa ốc nơi đây có dấu hiệu chững lại. Cùng với đó, gần 3 năm đại dịch Covid-19 khiến thị trường Vân Đồn không nổi sóng liên tục như trước đó mà chỉ sốt theo từng đợt khi có thông tin quy hoạch hạ tầng mới.

Đơn cử như việc tỉnh Quảng Ninh chính thức công bố quy hoạch 3 phân khu quan trọng nhất của Khu kinh tế Vân Đồn gồm: khu vực Cái Rồng, khu Khu vực Sân bay và khu vực Bắc Cái Bầu thuộc Khu kinh tế Vân Đồn. Đây cũng là cơ sở để triển khai quy hoạch chi tiết dự án, quản lý đầu tư xây dựng, kêu gọi, xúc tiến thu hút đầu tư.

Bên cạnh đó, thông tin tuyến đường rộng 58m, dài 20km kéo dài từ dự án Khu đô thị Phương Đông qua sân golf Ao Tiên dự kiến hoàn thành trong năm 2021 hay tuyến cao tốc Vân Đồn - Móng Cái; tuyến cao tốc Hà Nội - Hạ Long - Vân Đồn - Móng Cái… cũng ít nhiều khiến giá bất động sản tại Vân Đồn rục rịch tăng nhưng mức giá không đạt được đỉnh của giai đoạn 2017 - 2018.

Đất Vân Đồn đang thu hút nhà đầu tư dài hạn

Ở thời điểm tháng 4/2022, trong vai người mua quay lại thị trường Vân Đồn, phóng viên nhận thấy những lô đất nông, lâm nghiệp diện tích lớn được chào giá từ 2 - 5 triệu đồng/m2, tùy diện tích và vị trí.

Mức giá này là có tăng so với những năm 2015 - 2017 khi thị trường còn yên ắng, chưa bị tác động của nhữn cơn sốt ảo. Thế nhưng không có giao dịch nào ghi nhận ở mức giá 5 - 10 triệu đồng/m2 như thời sốt đất. Ngay cả những mảnh đất có vị trí đẹp ở Hạ Long, Đông Xá, thị trấn Cái Rồng, trong cơn sốt đất giá được đẩy lên tới 40 - 50 triệu đồng/m2 thì nay vẫn vị trí đó, mức giá được ghi nhận cao nhất chỉ dao động từ 30 - 40 triệu đồng/m2.

Được biết, đất thổ cư gần một số dự án khu đô thị ở Vân Đồn như Thống Nhất, Vương Long, Đoàn Kết, từng bị đẩy giá lên 20 - 30 triệu đồng/m2 thì nay sau gần 4 năm, mức giá giao dịch được ghi nhận phổ biến là từ 12 - 22 triệu đồng/m2.

Các lô đất nằm trong các dự án đã gần hoàn thiện vẫn ở mức giá khá cao. Đơn cử như tại Khu đô thị Thống Nhất, đất nền biệt thự đã ghi nhận mức giá khoảng 26 - 28 triệu đồng/m2, có vị trí ở mức giá 30 triệu đồng/m2; đất nền liền kề có giá bán 29 - 30 triệu đồng/m2. Tại dự án Phương Đông, giá mảnh đất liền kề rẻ nhất đang rao bán là 31 triệu đồng/m2, đất biệt thự là 26 triệu đồng/m2.

Các lô đất nền liền kề tại Khu đô thị Ao Tiên (xã Hạ Long, Vân Đồn) cuối năm 2021 được rao bán với mức giá khoảng 30 triệu đồng/m2 thì nay đã điều chỉnh tăng lên 38 - 40 triệu đồng/m2. Các sản phẩm shophouse tại tổ hợp dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City có mức giá cao hơn khoảng 49 triệu đồng/m2.

Chia sẻ về diễn biến của thị trường bất động sản Vân Đồn thời điểm hiện nay, anh Trần Quang Minh, nhà đầu tư tại Quảng Ninh cho biết: “Đúng là thị trường Vân Đồn sôi động nhưng sôi động là do sự hoạt động mạnh mẽ của đội ngũ sale, môi giới đổ về vì có thông tin của các dự án mới. Còn hiện tại, giá bất động sản Vân Đồn vẫn tăng nhưng chưa có người mua. Đặc biệt, Vân Đồn sôi động ở những khu vực gần các dự án sắp bán hoặc đang mở bán như Sonasea Vân Đồn, Phương Đông… Còn các khu khác thì ăn theo sóng nên tăng nhẹ. Tôi nghĩ, phải mất một thời gian nữa khi kinh tế ổn định hơn thì giao dịch mới hoạt động mạnh".

Còn theo anh Trần Lâm, nhân viên sàn giao dịch Cenhomes tại Vân Đồn cho biết, thời gian vừa qua, do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 nên mọi hoạt động giao dịch mua bán bất động sản tại Vân Đồn chững lại. Tuy nhiên, sau khi mở cửa trở lại, thị trường bất động sản Vân Đồn đang dần sôi động.

Nguyên nhân là bởi tỉnh Quảng Ninh vừa đồng loạt khởi công 4 dự án với tổng vốn đầu tư vào tỉnh là gần 10.000 tỷ đồng (khoảng 430 triệu USD). Cụ thể, 4 dự án bao gồm: Dự án Cụm công nghiệp Vân Đồn, Tổ hợp khách sạn và căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp Ao Tiên - Cát Linh Vân Đồn, Tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí Crystal Holidays Harbour Vân Đồn, Hạng mục Khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng Wyndham garden Sonasea Vân Đồn thuộc dự án Tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor City.

Do đó, sức nóng của Vân Đồn sẽ còn tiếp tục và tạo ra tín hiệu tích cực trên thị trường. Tuy nhiên, theo anh Lâm, đất Vân Đồn hiện tại phù hợp với nhà đầu tư dài hạn, nhất là sau các bài học sốt nóng lên đặc khu trước đó. Nhà đầu tư hiện nay có khoảng 30% là mua ở thực và tệp khách hàng đến từ Cửa Ông, Cẩm Phả, mua nhà với mục đích kinh doanh nhà hàng và dịch vụ du lịch, còn khoảng 70% là nhà đầu tư từ các địa phương lân cận và khu vực phía Nam. Các nhà đầu tư nhìn thấy được tiềm năng dài hạn về du lịch nghỉ dưỡng của Vân Đồn cũng như phát triển kinh tế lâu dài của khu vực này nên đã tìm kiếm bất động sản như của để dành, thay vì đầu tư lướt sóng như trước.

Ngoài ra, anh Lâm chia sẻ, giá bất động sản Vân Đồn so với mặt bằng chung của các khu vực tại miền Bắc là có cao song vẫn giảm rõ rệt so với thời điểm 2017 - 2018. Cùng với đó, sau các cơn sốt nóng, nhiều giao dịch ở hiện tại chủ yếu là mua đi bán lại giữa các cá nhân với nhau ở những dự án cũ, giá bán thường là bán cắt lỗ của các nhà đầu tư đã “mắc kẹt” ở giai đoạn trước đó.