Những ‘siêu biệt thự’ giá hàng trăm tỷ kén chọn người mua của Masterise Group và mối lo ‘bom nợ” trái phiếu

Theo thông tin mới đây, dự án Khu Biệt thự và Dinh thự sinh thái The Rivus Elie Saab tại phường Long Thạnh Mỹ thuộc Tp. Thủ Đức (Tp.HCM) sẽ được mở bán trong tháng 3 và tháng 4/2022.

Giá bán kén đại gia nghìn tỷ

Điểm đáng chú ý nhất ở dự án này là giá bán của mỗi căn biệt thự có giá từ 300 tỷ đồng đến 700 tỷ đồng/căn. 

Thông tin thanh khoản ở những dự án “siêu biệt thự” chỉ dành cho giới siêu giàu hầu như ít được biết đến.

Nhiều người cho rằng giá bán này khó dành cho người mua từ vốn vay (nằm ngoài danh mục ưu tiên của ngân hàng). Do đó, mức giá đắt đỏ này chỉ có thể dành giới siêu giàu, thậm chí là cho những cá nhân sở hữu tầm 3.000 tỷ đồng trở lên mới nghĩ đến chuyện dành 1/10 số tiền của mình để đầu tư vào những những bất động sản đắt đỏ như vậy. Nhưng liệu việc mời chào những khách hàng nghìn tỷ có dễ dàng?

Ngoài ra, mặc dù việc đầu tư vào bất động sản cao cấp của giới siêu giàu là có thật, nhưng vẫn có những dự án cao cấp tuy được quảng bá là đắc địa, lại nằm quá xa khu trung tâm Tp.HCM thì không phải đại gia nghìn tỷ nào cũng muốn mua. 

Chưa kể, giới siêu giàu khi mua những căn biệt thự có giá hàng trăm tỷ lại thường có yêu cầu bảo mật rất cao, nên thông tin về thanh khoản phân khúc này hầu như ít được biết đến.

Trong khi mức giá rao bán quá cao lại là một khoản đầu tư rất lớn đối với nhiều gia đình ở Việt Nam. Để rồi có những dự án “siêu biệt thự” với giá hàng trăm tỷ đồng mỗi căn, kén chọn người mua, dù đã trở thành một khu đô thị hoàn chỉnh nhưng không có mấy cư dân, trở nên hoang tàn (thực tế này đã diễn ra ở nhiều nơi).

So với mặt bằng thu nhập hiện giờ của người dân chưa thể gọi là cao, khi xem các thông tin rao bán những dự án “siêu biệt thự” có giá hàng trăm tỷ đồng cho mỗi căn, có người còn nói vui là nếu chủ đầu tư bán không được thì đừng có đem cấn nợ ở ngân hàng, để rồi bảo ngân hàng “thối” lại tiền dư cho mình.

Không chỉ vậy, có những hồ nghi về chiêu thức huy động vốn ngân hàng bằng những siêu biệt thự được “đánh vống” giá trị lên đến hàng trăm tỷ đồng mỗi căn. Nhất là giá biệt thự quá cao thoát ly giá trị thực không phù hợp với “quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu” và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản.

Chiêu thức “đánh vống” tài sản?

Bởi vì nếu đưa ra giá bán biệt thự quá cao mà không được thị trường chấp nhận thì có thể làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn. Ngoài ra, khi chủ đầu tư “đánh vống” giá trị những căn siêu biệt thự có mức giá hàng trăm tỷ như vậy có thể để được vay thêm, hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính “nợ - có” của doanh nghiệp.

Mặt khác, điều này có thể tạo ra “bong bóng” tài sản, vì cũng chỉ là biệt thự đó nhưng được “đánh vống” giá trị, dẫn đến chủ sở hữu (thông qua một mối quan hệ kém minh bạch nào đó) để được vay “tiền thật” của ngân hàng. Và trong trường hợp thị trường biệt thự trăm tỷ quay trở lại giá trị thực (giá thấp hơn) thì ngân hàng có thể bị “rủi ro” do tài sản thế chấp có giá trị thấp hơn dư nợ vay.

Ngoài ra, không hiếm những người được truyền thông “bom thổi” là siêu giàu, là đại gia nghìn tỷ nhưng lại dùng chiêu trò “sân trước sân sau” của ngân hàng với các hoạt động “ngầm” để rót vốn cho mình sắm siêu biệt thự trị giá hàng trăm tỷ đồng. 

Để rồi các đại gia này lại sử dụng chính siêu biệt thự làm tài sản bảo đảm vay vốn ngân hàng khác. Và theo một mối quan hệ loằng ngoằng nào đó, siêu biệt thự không khác gì món hàng đa cấp, được các bên tung hứng để “rút ruột” ngân hàng…

Trở lại với dự án nêu trên, có tổng diện tích toàn khu là 26,73 hecta với quy mô  121 căn Dinh thự và biệt thự Vila Riverside, nằm trong tổng thể quy hoạch dự án Vinhomes Grand Park tại khu C – Khu dân cư và công viên Phước Thiện do Vinhomes phát triển. Khu đất này đã được Công ty Masterise Homes (thành viên của Masterise Group) nhận chuyển nhượng từ Vinhomes để phát triển dự án với tên gọi The Rivus.

Vị trí khu đất xây biệt thự ven sông The Rivus Elie Saab do Masterise Homes phát triển.

Vài năm gần đây Masterise Homes tự cho mình là nhà phát triển bất động sản “hàng hiệu” lớn nhất Việt Nam. Các dự án thuộc “họ” Masterise Group này ở Tp.HCM đều nằm ở những vị trí đắc địa, được ví như các “khu đất vàng” như Grand Marina, Saigon; One Central, Saigon; LUMIÈRE riverside; Millennium; Masteri Centre Point; Masteri Thảo Điền và Masteri An Phú. Còn ở Hà Nội là các dự án The Grand, Hanoi; Masteri West Heights; Masteri Waterfront.

Với giá bán mỗi căn biệt thự ở mức giá hàng trăm tỷ đồng như ở dự án The Rivus Elie Saab, cùng với nhiều dự án bất động sản cao cấp thuộc dạng “khủng” khác (đơn cử như dự án Sài Gòn - Bình An ở Tp.Thủ Đức với tổng diện tích 117ha), điều mà dư luận thắc mắc nằm ở nguồn lực tài chính của Masterise Group vốn “sinh sau đẻ muộn” trong ngành bất động sản có thực sự vững chắc hay không ?

Bởi lẽ, những thông tin gần đây cho thấy phía sau những dự án “hàng hiệu”, các thương vụ thâu tóm lớn của nhiều “ông trùm” bất động sản lại là những khối nợ khổng lồ từ việc huy động trái phiếu và dòng vốn vay nặng chịch từ phía ngân hàng.

Vẫn là mối lo “bom nợ” trái phiếu

Như với dự án Sài Gòn - Bình An (một ví dụ điển hình cho việc sử dụng đòn bẩy mua lại, tức là các đơn vị sử dụng nợ vay để thâu tóm các dự án) nay đã thuộc sở hữu của Masterise Group và đổi tên thành dự án The Global City. Thông tin hồi tháng 1/2022 cho thấy tính tổng cộng giá trị huy động qua trái phiếu được lên kế hoạch và thực hiện trong giai đoạn 2021 và những ngày đầu năm 2022 lên tới 22.075 tỷ đồng.

Cần nhắc lại, hồi năm 2021, phía ngân hàng đã thu xếp cho 3 doanh nghiệp (DN) có mối liên quan đến hệ sinh thái Masterise để phát hành 11.500 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng dự án nêu trên.

Thực ra, câu chuyện gia tăng đột biến các khoảng phát hành trái phiếu của các DN trong hệ sinh thái Masterise Group đã được râm ran rất nhiều từ hồi năm ngoái. 

Điển hình là hồi tháng 9/2021, trong báo cáo đánh giá của FiinGroup có cho biết Công ty TNHH Kinh doanh bất động Mediterranean Revival Villas - một công ty có liên quan đến Masterise Group, với giá trị phát hành 7.200 tỷ đồng, đứng thứ hai trong danh sách 9 DN bất động sản phát hành trái phiếu lớn nhất 9 tháng năm 2021. 

Trong khi đó, một số lãnh đạo hàng đầu của Masterise Group được cho là có mối liên hệ chặt chẽ với một ngân hàng thương mại cổ phần và là người nhà của chủ tịch ngân hàng này. Điều đó làm dấy lên những nghi vấn về “sân trước sân sau” của ngân hàng khi rót vốn hay thực hiện các thương vụ thâu tóm vào các dự án bất động sản cao cấp.

Với những DN bất động sản huy động trái phiếu cực lớn thì một trong những mối băn khoăn cho người đầu tư trái phiếu là đầu ra sản phẩm của DN có tốt không, có đảm bảo doanh thu và lợi nhuận hay không? Với DN chuyên đầu tư vào những dòng “siêu biệt thự” có mức giá  hàng trăm tỷ đồng mỗi căn thì mối băn khoăn về đầu ra lại càng lớn hơn.

Đó cũng chính là nỗi lo về “bom nợ” trái phiếu trong lĩnh vực bất động sản hiện nay. Không chỉ vậy, như lưu ý của giới phân tích, đó còn là “tảng băng chìm” về những công ty là “sân sau” của ngân hàng luôn chứa đựng những nguy cơ về hiệu ứng vỡ nợ. Điều này đến từ các quan hệ chằng chịt giữa một số nhân vật chóp bu, là “ông chủ” trong ngân hàng thương mại cổ phần - nơi nắm giữ “bầu sữa” với DN bất động sản.

Việc ông chủ ngân hàng đầu tư vào bất động sản trên thực tế không phải chuyện mới nếu như đảm bảo được các quy định về an toàn hoạt động, an toàn tín dụng. Tuy nhiên, nếu DN là “sân trước, sân sau” của ông chủ ngân hàng rồi huy động trái phiếu “khủng” để đầu tư vào các dự án “siêu biệt thự” lại là chuyện khác, khi mà rủi ro luôn chực chờ.

                  Thanh Loan