Làm gì để có nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS?

Theo đó, từ khi Nghị định 163/2018/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp có hiệu lực kể từ ngày 01/2/2019 đã mở ra cơ hội huy động nguồn vốn cho doanh nghiệp nói chung, BĐS nói riêng. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển mạnh trong năm 2019 và theo dự báo của HoREA sẽ tiếp tục phát triển mạnh hơn trong năm 2020.

Trái phiếu BĐS là kênh huy động vốn cho các dự án

Theo HoREA, phát hành trái phiếu doanh nghiệp là một trong những giải pháp thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng, và vốn huy động từ khách hàng của doanh nghiệp BĐS. Trong khi từ năm 2016 đến nay, Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, nên hầu hết các chủ đầu tư dự án khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Năm 2019, đã có hơn 210 doanh nghiệp phát hành trái phiếu với hơn 900 lượt phát hành, với tổng giá trị phát hành gần 297.000 tỷ đồng (tăng 32% so với năm 2018). Quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp đạt khoảng 10,93% GDP. Trong đó, doanh nghiệp BĐS phát hành 106.500 tỷ đồng, chiếm khoảng 38%; kỳ hạn bình quân 3,7 năm; lãi suất bình quân 10,3%/năm, nhưng cũng có một số doanh nghiệp có lãi suất 12 - 14%/năm. Riêng Công ty H.H có lãi suất trái phiếu 20%/năm chỉ là trường hợp cá biệt.

Tỉ lệ phát hành trái phiếu thành công của doanh nghiệp BĐS đạt 88,1%, thấp hơn tỷ lệ của nhóm ngân hàng (98,2%), phát triển hạ tầng (99,5%), năng lượng (99,2%). Trong đó, tỉ lệ nhà đầu tư trái phiếu bất động sản là cá nhân chiếm 10,7%.

Trong tháng 1/2020. tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp tháng 1/2020 là 13.374 tỷ đồng, trong đó, doanh nghiệp BĐS đã phát hành 7.364 tỷ đồng, chiếm đến 55%. Đáng lưu ý là tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân đã tăng lên rõ rệt, chiếm 17,6%.

Theo HoREA, thị trường trái phiếu doanh nghiệp là một kênh huy động vốn quan trọng, thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng cho các dự án BĐS. Chưa kể, các ngân hàng thương mại cũng đỡ bị áp lực, đỡ phải gánh vác việc cung ứng tín dụng trung, dài hạn cho các doanh nghiệp BĐS, giảm thiểu được rủi ro.

Tuy nhiên, thị trường trái phiếu doanh nghiệp còn những tồn tại như chưa thật đảm bảo tính minh bạch, chưa có đầy đủ cơ chế kiểm soát hiệu quả việc phát hành, tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư trái phiếu, nhất là nhà đầu tư cá nhân bởi việc gia tăng tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân (trong đó có nhiều nhà đầu tư không chuyên nghiệp) cũng đặt ra yêu cầu nâng cao trình độ, kỹ năng đánh giá, lựa chọn doanh nghiệp phát hành trái phiếu và danh mục đầu tư để giảm thiểu rủi ro.

Nhưng cần hoàn thiện pháp lý về phát hành trái phiếu để có nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS

Thực tế, theo HoREA, thị trường vốn của nước ta chưa phát triển đầy đủ, chưa có các nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS. So sánh với các nước khác, ngoài kênh dẫn vốn là thị trường chứng khoán, còn có các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), kể cả sử dụng nguồn vốn đầu tư từ quỹ hưu trí…

Chưa kể, thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở bị vướng mắc nên bị mất rất nhiều thời gian, dẫn đến doanh nghiệp bị đọng vốn trong nhiều năm. Hiện thị trường BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn, bị sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung nhà ở, giá nhà đất tăng, chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của các tầng lớp dân cư, nhất là đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Thị trường lại càng thêm khó khăn do tác động của dịch cúm CoVid19.

 Khi xem xét sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị định 163/2018/NĐ-CP chỉ mới sau 01 năm thực hiện, Hiệp hội đề nghị không nên có quan điểm siết lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS tại thời điểm này, mà chỉ nên tập trung xây dựng các quy định pháp luật nhằm: Tăng cường tính minh bạch của phương án phát hành trái phiếu; Thẩm định, đánh giá tín nhiệm của doanh nghiệp phát hành trái phiếu; Trách nhiệm giải trình của doanh nghiệp phát hành trái phiếu; Tăng cường cơ chế giám sát, kiểm soát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về yêu cầu sử dụng vốn trái phiếu đúng mục đích theo phương án phát hành trái phiếu.

HoREA kiến nghị, cần thiết sửa đổi, bổ sung Khoản (1.h) Điều 10 Nghị định 163/2018/NĐ-CP: Khoản (1.h) Điều 10 “Dự thảo” quy định: “h) Đảm bảo dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ tại thời điểm phát hành không vượt quá ba (03) lần vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính quý gần nhất tại thời điểm phát hành được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Riêng các tổ chức tín dụng thực hiện theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam”.

Hiệp hội đề nghị hiện nay chưa cần thiết quy định nội dung Khoản (1.h) Điều 10 “Dự thảo” (Đề nghị bỏ Khoản (1.h) Điều 10 “Dự thảo”), vì qua kết quả hoạt động phát hành trái phiếu của 177 doanh nghiệp trong 11 tháng đầu năm 2019, đã cho thấy có đến 149 doanh nghiệp, chiếm 84,2%,  có giá trị phát hành trái phiếu dưới 03 lần vốn chủ sở hữu; chỉ có 28 doanh nghiệp, chiếm 15,8%, có giá trị phát hành trái phiếu trên 03 lần vốn chủ sở hữu. Bởi lẽ, tổng giá trị phát hành trái phiếu phụ thuộc vào nhu cầu vốn của từng loại hình doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, sửa đổi, bổ sung Khoản (1.i) Điều 10 Nghị định 163/2018/NĐ-CP: Khoản (1.i) Điều 10 “Dự thảo” quy định: “i) Mỗi đợt phát hành phải hoàn thành trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày công bố thông tin trước khi phát hành; đợt phát hành sau phải cách đợt phát hành trước tối thiểu sáu (6) tháng. Trái phiếu phát hành trong một đợt phát hành phải có cùng điều kiện, điều khoản”.

Hiệp hội đề nghị cho phép doanh nghiệp được phát hành trái phiếu tối đa 4 đợt trong 1 năm, vì các doanh nghiệp lớn thường có nhiều dự án đầu tư có nhu cầu huy động vốn trái phiếu; không cần thiết quy định khoảng cách thời gian tối thiểu 6 tháng giữa 2 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong năm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, sự cần thiết sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện Nghị định 163/2018/NĐ-CP để tạo hành lang pháp lý phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, lành mạnh, vừa trở thành một trong những nguồn cung ứng vốn đầu tư trung hạn, dài hạn cho doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư trái phiếu