Giới đầu cơ đổ về Thạch Thất, Hoà Lạc “lướt sóng” đất nền

Một hiện tượng bất thường trên thị trường địa ốc Hà Nội vừa xuất hiện tại khu vực Đồng Trúc (huyện Thạch Thất). Có hàng trăm nhà đầu tư bỗng dưng đổ về khu vực này "lướt sóng" đất nền. Họ giao dịch thông qua các hình thức đặt cọc, viết giấy tay rồi ra phòng công chứng chứng thực giao dịch.

Theo ghi nhận của chúng tôi, thị trường BĐS Hòa Lạc trong thời gian gần đây chỉ mới rục rịch xuất hiện những dự án khu đất có tính pháp lý hoàn thiện mở bán, thu hút được các nhà đầu tư dài hạn đến tìm hiểu mua đất nhằm đầu tư lâu dài. Bởi theo họ, trong tương lại đây là khu vực được quy hoạch bài bản, lại đang được đầu tư đồng bộ về cơ sở hạ tầng, nhất là một năm gần đây khu công nghệ cao Hòa Lạc và Đại học Quốc gia được đầu tư đồng bộ.

Mua đất tại đây hiện tại có giá "mềm", tương lai có thể dùng với nhiều mục đích khác nhau như xây nhà cho các kỹ sư công nghệ cao, sinh viên đại học, người lao động thuê hoặc sử dụng làm ngôi nhà thứ hai bởi nơi đây có cảnh quan sinh thái, thiên nhiên. Vì thế, đối tượng mua đất khu vực này phần lớn là giới nhà giàu Thủ đô hoặc người có nhu cầu kinh doanh BĐS cho thuê.

Tuy nhiên, một hai ngày trở lại đây, khu vực Đồng Trúc (huyện Thạch Thất) bỗng dưng xuất hiện một nhóm đông nhà đầu tư (quan sát thực tế lên tới hàng trăm người) kéo về đây giao dịch, thu gom đất. Giao dịch diễn ra sôi nổi, thậm chí giá đất còn bị "thổi" lên tăng chóng mặt theo giờ, ngày.

Lý do được giới kinh doanh lý giải, đó là nhóm nhà đầu tư Hà Nội biết được thông tin có một tập đoàn BĐS lớn đã đề xuất với chính quyền địa phương được đầu tư 2 khu đô thị mới có tổng quy mô diện tích khoảng 500ha ở khu vực này. Vì thế, họ kéo nhau lên Thạch Thất, Hòa Lạc để thu gom đất. Nhu cầu gia tăng đột biến và bất thường khiến chủ đất liên tục "hét giá" tăng chóng mặt. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư chỉ đặt cọc sau đó "lướt" nay để kiếm lời, giá đất người này sang tay người kia lại đẩy lên mặt bằng giá mới.

Ông Đoàn Ngọc Bích, Giám đốc Công ty High Tech Land, cho biết trong vài ngày qua, mỗi ngày có khoảng trên dưới 200 nhà đầu tư đổ về khu vực này xem đất. Họ giao dịch sang tay với nhau các lô đất giãn dân, đất đã có sổ đỏ. Trước đây các lô đất đẹp (lô góc) ở một khu giãn dân Đồng Trúc chỉ có giá tầm 7-8 triệu đồng, những chỉ vài ngày qua đã được "hét giá" lên 12-13 triệu đồng/m2, thậm chí có lô 15 triệu đồng/m2. Trung bình chỉ mấy ngày nay giá đất ở khu vực này tăng bất thường lên khoảng 30-40%, dù trước đó rất ít nhà đầu tư quan tâm nhưng nay lại giao dịch rất sôi động.

Theo đánh giá của ông Bích, đây là hiện tượng "lướt sóng" của dân đầu cơ khi có thông tin một tập đoàn BĐS lớn đang nghiên cứu đầu tư dự án khu đô thị quy mô lớn sát khu vực này. Cũng theo ông Bích thì với thực trạng như hiện nay nhiều khả năng giá đất còn tăng, nhưng cùng lắm cũng chỉ lên đỉnh điểm khoảng 20 triệu đồng/m2. Là hiện tượng đầu cơ nên nhà đầu tư nào vào sau sẽ chịu nhiều rủi ro.

Hiện tượng "sóng" đất nền xuất hiện trên thị trường BĐS không phải hiếm trong những năm gần đây, hiện tượng này đã từng xảy ra ở nhiều địa phương, nhất là khu vực phía Nam. Thậm chí, có nhiều nơi "nóng" đến mức nhiều kẻ xấu lợi dụng để trục lợi như trường hợp điển hình là Alibaba và hàng loạt dự án "ma" khác khiến hàng nghìn nhà đầu tư "tiền mất tật mang". Cơn sốt đất nhiều nơi, mà điển hình mới đây tại Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu) cũng vì một thông tin có tập đoàn BĐS lớn đầu tư vào khu vực này khiến chính quyền vào cuộc và chỉ sau vài ngày đã bị dập tắt. Cơn sốt đi qua sẽ đem lại nhiều hệ lụy cho những nhà đầu tư sau cùng.

Từng chia sẻ với chúng tôi về những rủi ro khi tham gia "lướt sóng" đất nền, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng có 3 rủi ro thường trực, đó là:

Thứ nhất, ở một số khu vực chưa được nhà nước đầu tư về hạ tầng trong khi giá liên tục tăng cao trong thời gian ngắn thì xuống tiền trong cơn sốt chắc chắn nhà đầu tư rất dễ bị mua phải giá cao hơn giá trị thực tế thị trường. Bởi giá trị đất thường đi theo giá trị đầu tư hạ tầng.

Việc chưa có đầu tư đã phải mua đất giá cao, điều này cho thấy rủi ro về giá trị. Bên cạnh đó, trong ngắn hạn, các nhà đầu tư luôn đẩy giá với hy vọng bán lại cho người khác. Điều này có thể có lợi trong giai đoạn đầu nhưng những người đến sau sẽ chịu nhiều rủi ro.

Thứ hai là rủi ro pháp lý, đối với những nhà đầu tư "lướt sóng" các khu đất nông nghiệp, đất công, đất canh tác hay đất trồng cây lâu năm,…thì sẽ đối mặt với rủi ro rất cao bởi đây là loại đất nhà nước cấm giao dịch, giao dịch không đúng quy định.

Thứ ba là rủi ro về quy hoạch, hầu hết đất đai ở các đặc khu hiện chưa rõ ràng về quy hoạch nên nhà đầu tư rất dễ mua phải đất giải tỏa, đền bù để thực hiện dự án. Với các nhà phát triển dự án thì họ sẽ gặp khó khăn nhiều hơn trong việc giải phóng mặt bằng, phải đền bù với giá đất cao, chấp nhận các chi phí cao hơn giá trị thực.

Tuy nhiên, theo ông Đoàn Ngọc Bích không thể phủ nhận hiện đất Thạch Thất và Hòa Lạc đang có nhiều tiềm năng trong dài hạn. Nhà đầu tư nắm bắt được cơ hội có thể gom mua đất với rất nhiều mục đích sử dụng trong tương lai như kinh doanh BĐS cho thuê, làm nhà vườn sinh thái, homestay,…bởi theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì đô thị vệ tinh Hòa Lạc sẽ thu hút dòng vốn đầu tư rất lớn trong tương lai gần.