Dòng tiền bị động trên thị trường bất động sản

Dòng vốn ‘lưỡng lự’ khi tổng cầu suy giảm

Lĩnh vực bất động sản đã được ưu tiên khá nhiều về góc độ tỷ trọng dư nợ tín dụng được phân bổ khi so sánh với các ngành còn lại của nền kinh tế.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 9, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng khoảng 2,74 triệu tỉ đồng, tăng 6,04% so với cuối năm 2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Nghiên cứu mới đây của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) cho rằng không gian cho chính sách tiền tệ không còn nhiều, dư địa được thể hiện chủ yếu ở việc giảm lãi suất. Tuy nhiên, lãi suất dù đã giảm nhưng nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản vẫn không hấp thụ được vốn. Loại trừ các doanh nghiệp không đủ điều kiện vay vốn thì nhiều doanh nghiệp không có nhu cầu vay bởi không có cơ hội kinh doanh, không có đầu ra, nếu vay vốn sẽ không trả được nợ, lại càng khó khăn hơn.

Trong bối cảnh hiện nay, thay vì dựa vào đòn bẩy tài chính ngân hàng như giai đoạn trước, nhiều doanh nghiệp chủ động chọn giải pháp tiết giảm chi phí, thu gọn quy mô hoạt động sản xuất kinh doanh. Điều này dẫn đến tình trạng các tổ chức tín dụng muốn cho vay nhưng không cho vay được.

Theo nhóm nghiên cứu, vấn đề của nền kinh tế Việt Nam hiện nay nằm nhiều ở sự suy yếu của tổng cầu. Hoạt động xuất – nhập khẩu  hiện phụ thuộc rất nhiều vào sự phục hồi của các nền kinh tế lớn nhập khẩu hàng hoá dịch vụ từ Việt Nam. Cho đến thời điểm này, thị trường xuất khẩu  hàng hoá, dịch vụ của Việt Nam đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực nhưng chưa đủ để đưa tốc độ tăng trưởng xuất khẩu trở lại như năm 2022.

Đối với thị trường bất động sản, thanh khoản, niềm tin thị trường chưa thực sự hồi phục, nhiều dự án vẫn đang xếp hàng chờ tháo gỡ thủ tục pháp lý. Sự trầm lắng của thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở, nhà cho thuê trong thời gian qua là một nguyên nhân quan trọng khiến tổng cầu suy giảm và ảnh hưởng trực tiếp tới tăng trưởng GDP .

Trong bối cảnh như vậy, việc gia tăng tín dụng để doanh nghiệp hay các cơ sở kinh tế mở rộng sản xuất, đầu tư kinh doanh trong khi tổng cầu không không đảm bảo hấp thụ được. Như vậy nguồn cung gia tăng đó chắc chắn sẽ chứa đựng nhiều rủi ro đối với chính doanh nghiệp và kế tiếp là đối với chất lượng tín dụng.

“Đẩy tín dụng vào nền kinh tế khi năng lực hấp thụ của nền kinh tế còn hạn chế, doanh nghiệp, người dân chưa sẵn sàng về năng lực sử dụng là vấn đề cần cân nhắc. Bởi tình hình hiện nay khó đảm bảo rằng tín dụng với tư cách là nhân tố đầu vào sẽ được chuyển hoá hiệu quả thành tăng trưởng”, nhóm nghiên cứu nhận định.

Doanh nghiệp cần chủ động thoát hiểm

Bất động sản là một trong những ngành bấp bênh nhất khi nền kinh tế rơi vào vòng xoáy tăng trưởng thấp sau tác động của dịch Covid-19 và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất lợi khi nền kinh tế toàn cầu biến động. Các doanh nghiệp bất động sản đang phải chống chọi với những khó khăn, thách thức lớn, thậm chí còn khốc liệt hơn nhiều so với cuộc khủng hoảng vào những năm 2010-2013.

Theo Tổng cục Thống kê, lũy kế từ đầu năm đến hết tháng 10 cả nước có 1.067 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 9,5% so với cùng kỳ năm 2022. Như vậy, mỗi tháng có 107 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường. Trong khi đó, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong 10 tháng qua cũng giảm 50,2% so với cùng kỳ năm 2022.

Về tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp, Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) cho biết, từ giữa năm 2022 đến nay, hai ngành bất động động sản và xây dựng có mức doanh thu giảm nghiêm trọng nhất trong các ngành. Đến hết quí 2-2023, tình hình này vẫn chưa được cải thiện. Doanh nghiệp xây dựng và bất động sản gặp vấn đề lớn nhất về dòng tiền khi số ngày phải thu và số ngày tồn kho tăng lên nhiều lần.

Trước tình hình tài chính khó khăn, không chỉ doanh nghiệp bất động sản mà nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế dường như đang trông chờ nhiều hơn vào sự hỗ trợ của chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, việc cung cấp tín dụng cho nền kinh tế hiện nay theo Ngân hàng Nhà nước là đang rất khó khăn, bởi doanh nghiệp không hấp thụ được vì không đáp ứng được điều kiện.

“Chính sách tiền tệ, dù liên tục được thúc đẩy cải cách linh hoạt và điều chỉnh thời gian qua, liệu có phải là công cụ tối ưu nhất để cứu các doanh nghiệp bất động sản thoát khỏi khủng hoảng? Việc doanh nghiệp không tiếp cận được vốn, tín dụng tăng trưởng thấp, vậy lỗi có thực sự nằm ở chính sách tiền tệ?” Ban IV đặt vấn đề về thực trạng thị trường “khát” vốn nhưng không hấp thụ được.

Thực tế hiện nay, thanh khoản hệ thống tổ chức tín dụng đang dư thừa và còn rất nhiều dư địa để tăng trưởng tín dụng (trong 2 tháng cuối năm 2023, toàn hệ thống còn gần 7% tăng trưởng tín dụng). Đáng chú ý là lãi suất cho vay có xu hướng giảm, từ đó tổ chức tín dụng có điều kiện thuận lợi để cung ứng vốn tín dụng đối với nền kinh tế. Dẫu vậy, tốc độ tăng trưởng tín dụng vẫn thấp trong bối cảnh chính sách về tín dụng không có gì thay đổi.

Theo VIRES, để đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng tín dụng, bên cạnh nỗ lực của Ngân hàng Nhà nước thì các bộ ngành liên quan, chính quyền địa phương cũng cần tiến hành các biện pháp nhằm tháo gỡ các khó khăn về pháp lý dự án, hỗ trợ doanh nghiệp đưa sản phẩm ra thị trường. Ngoài ra xây dựng chính sách thuận tiện để phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của người dân, từ đó nâng cao khả năng vay vốn và hoàn trả vốn vay của các doanh nghiệp này.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, không nên trông chờ nhiều vào tín dụng ngân hàng, chờ được nới room hay tăng room, bởi lượng tín dụng đổ vào bất động sản đang khá cao và vẫn trong xu hướng tăng. Với tình trạng hiện nay, kể cả có room riêng cho bất động sản, các doanh nghiệp chưa chắc đã tiếp cận được vì không đáp ứng các điều kiện cho vay từ phía ngân hàng. Nếu bất động sản vẫn tiếp tục trông mong vào tín dụng hỗ trợ thì sẽ tạo ra rủi ro hệ thống rất lớn.

“Để có thể tiến tới thời kỳ tăng trưởng và phát triển bền vững, các doanh nghiệp bất động sản cần tái cấu trúc để sống sót qua giai đoạn này bằng mọi giá, kể cả xả hàng cắt lỗ để cơ cấu nợ. Từ đó doanh nghiệp làm sạch hồ sơ tiếp cận nguồn vốn tín dụng và trái phiếu và nguồn vốn từ tiền đặt trước của khách hàng. Bên cạnh đó, các nhà phát triển dự án cũng cần cơ cấu lại sản phẩm đầu tư, không thể chỉ mãi chạy theo phân khúc cao cấp mà phải xác định theo đuổi phân khúc giá phù hợp với thu nhập của người dùng. Đồng thời khai thác nhu cầu thực tế của số đông chứ không phải mục đích đầu cơ của một nhóm nhỏ, tạo ra sự xáo trộn trên thị trường”, các chuyên gia từ VIRES nhìn nhận.