Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn: Người dân có được mua giá rẻ?

Chủ đầu tư có hào hứng?

Liên quan đến đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn, ngày 20/3, trao đổi với PV Tiền Phong, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ Xây dựng thực hiện theo kết luận của Ủy ban thường vụ Quốc hội, trong đó có nhiều nội dung liên quan đến sở hữu nhà chung cư. Theo đó, Bộ Xây dựng đã tổng hợp báo cáo và chờ Chính phủ quyết định.

Trước đó, trong tờ trình gửi Chính phủ về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng dẫn nhiều ví dụ các dự án chung cư có thời hạn giá bán trên thị trường sẽ rẻ. Cụ thể, Công ty CP Quốc tế C&T triển khai dự án Beehome tại quận Tân Bình (TP.HCM) đã bán nhà có thời hạn 318 căn hộ với diện tích 30 - 65 m2. Theo đó, căn hộ có thời hạn sở hữu 12 năm giá 347 triệu đồng, 6 năm giá 180 triệu đồng. Khách đóng 90% tổng giá trị hợp đồng trước và đóng 10% còn lại khi được bàn giao căn hộ. Công ty Lê Thành cũng triển khai nhiều dự án căn hộ để bán với thời hạn 49 năm. Trong đó, dự án Lê Thành Twin Towers và dự án Lê Thành Tân Tạo (quận Bình Tân, TP.HCM), với khoảng 3.000 căn hộ diện tích 30 - 45 m2. Mỗi căn hộ, khách hàng có 2 phương án để lựa chọn: loại căn hộ bán với thời hạn sở hữu 15 năm, giá trọn gói 240 triệu đồng và loại căn hộ bán với thời hạn sở hữu 49 năm, giá 350 triệu đồng.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Vũ Quốc Đạt - Phó Tổng Giám đốc Himlam Thủ đô - cho rằng, việc quy định thời hạn chung cư 30 năm, 50 năm hay 70 năm sẽ khiến giá chung cư rẻ hơn, bởi việc giao đất và thu tiền sử dụng đất có thời hạn thấp hơn.

Theo ông Đạt, việc chung cư có thời hạn đã thành thông lệ của nhiều nước trên thế giới. Mục tiêu của cơ quan nhà nước khi áp dụng quy định chung cư có thời hạn giúp giảm giá nhà, bởi hiện nay giá chung cư đang vượt khả năng chi trả của nhiều gia đình. “Cơ quan quản lý cũng nên tính toán kỹ. Với thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM áp dụng sẽ khả thi. Còn các địa phương khác chắc chắn không thực hiện được”, ông Đạt nói.

Tuy nhiên, khi được hỏi “doanh nghiệp cũng làm nhà ở xã hội có hào hứng làm chung cư có thời hạn không?”, ông Đạt cho rằng, nếu để lựa chọn, doanh nghiệp của ông sẽ không làm, vì tâm lý người dân vẫn thích sở hữu nhà vĩnh viễn.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest cũng bày tỏ quan điểm rằng, doanh nghiệp không mặn mà làm chung cư có thời hạn. Ông cho rằng, quyền sử dụng đất chiếm 30% tổng mức đầu tư, còn lại 70% chi phí xây dựng. Chi phí kết cấu không thay đổi, nhà xã hội và chung cư cao cấp là như nhau, chỉ khác nhau chi phí hoàn thiện. Giá chung cư có thời hạn nếu giảm cũng chỉ ở mức không đáng kể.

Còn nhiều băn khoăn quyền lợi người dân

Bộ Xây dựng lý giải, hiện tại, Nhà nước gặp khó khăn trong cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư như hiện nay (cả nước có khoảng 600 nhà chung cư cần phá dỡ nhưng đến nay số lượng nhà ở được xây dựng lại là rất ít). Lý do là người dân cho rằng, quyền sở hữu nhà ở là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ chung cư là do các chủ sở hữu quyết định, từ đó kéo dài thời gian thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư, ảnh hưởng lớn đến an toàn tính mạng, tài sản cư dân.

Bộ Xây dựng cũng lo ngại, hiện việc cải tạo chung cư cũ chủ yếu tập trung cải tạo, chỉ có 5-10 tầng nên dễ dàng áp dụng hệ số K bồi thường cho chủ sở hữu do vẫn còn ưu đãi về đất và được nâng tầng cao. Tuy nhiên, với các chung cư đã xây dựng cao tầng như hiện nay và xây dựng sau này có chiều cao 30-40 tầng thì không thể áp dụng quy định hiện tại.

Dù Bộ Xây dựng đưa ra phương án người dân vẫn còn quyền sử dụng đất khi chung cư hết niên hạn sử dụng. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam phân tích, đề xuất sử dụng chung cư có thời hạn là hợp lý vì tòa nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn. Tuy nhiên, ông Hiệp băn khoăn, khi hết hạn sử dụng, tiền sử dụng đất của người dân sẽ trả thế nào? Mức đóng góp xây dựng chung cư mới hết bao nhiêu?...

“Ngay như quy định đất sử dụng chung để xây chung cư hiện nay là thuộc quyền sử dụng của hàng trăm, hàng ngàn hộ dân trên cùng thửa đất đó. Việc phân chia rất phức tạp. Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây khó khăn cho việc cải tạo chung cư thời gian qua. Nên quy định công trình cấp nào thì tuổi thọ bao lâu và có giải pháp giải quyết với những chung cư đã hình thành trước khi quy định này có hiệu lực. Nếu hài hòa và phù hợp thì người dân cũng sẽ đồng thuận”, ông Hiệp nhận định.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng, điểm đáng lưu ý là dự thảo luật không đề cập việc có áp dụng hồi tố (hiệu lực trở về trước) liên quan đến thời hạn sở hữu chung cư, nên không dám chắc liệu quy định này có thể áp dụng cho các chung cư đã xây dựng và người mua chung cư đã được cấp sổ với thời hạn vĩnh viễn hay không. Nếu quy định tại dự thảo luật không áp dụng hồi tố, chỉ áp dụng với các dự án triển khai khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành (dự kiến Luật nhà ở sửa đổi được Quốc hội thông qua vào cuối năm 2023 và có hiệu lực từ 1/7/2024) sẽ tạo ra sự bất bình đẳng cho chủ đầu tư cũng như người mua chung cư trước và sau khi Luật Nhà ở được ban hành. Khi đó, quy định thời hạn sở hữu chung cư trong dự thảo luật để giải quyết vấn đề cải tạo chung cư cho 50 năm tới hoặc lâu hơn. Trong khi những chung cư cũ trước đây đang xuống cấp vẫn chưa có lời giải hợp lý.

Bên cạnh đó, quy định của luật áp dụng sẽ hồi tố cho cả các dự án đã đi vào vận hành. Trường hợp này, dù người đã được cấp sổ đỏ vĩnh viễn nhưng quyền sở hữu chung cư sẽ vẫn bị chấm dứt nếu rơi vào các trường hợp dự thảo luật đang quy định. Điều này có thể tạo ra tâm lý không tốt cho những người dân sở hữu chung cư trước đây.