Đề xuất quy định mức tăng tiền thuê đất hằng năm không quá 1,2 lần lạm phát

Nhiều băn khoăn về bảng giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường

Góp ý cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết khoản 2 điều 153 quy định giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là một khái niệm rất quan trọng để xác định giá đất.

Tuy nhiên, theo VCCI, trong quy định này lại có nhiều cụm từ chưa thực sự đủ rõ ràng, ví dụ: “cùng mục đích sử dụng”, “tại một khu vực” và “trong khoảng thời gian nhất định” (là bao lâu? tuần, tháng hay quý, năm?), “xuất hiện với tần suất nhiều nhất”.

“Việc yêu cầu người thực hiện định giá phải chứng minh số liệu thống kê sử dụng vào cơ sở dữ liệu phải “không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác” là khá khó khăn”, VCCI nhấn mạnh.

VCCI cho rằng đây là yếu tố mang tính định tính, rất khó xác định (ưu đãi, đầu cơ, giao dịch nội gián, giao dịch có yếu tố huyết thống, kể cả yếu tố thiên tai, địch họa, chiến tranh, dịch bệnh, yếu tố bất thường mang tính khách quan…), vì hạn chế về thông tin nội bộ; không thể hiện trong số liệu “thống kê” có thể ghi nhận được; không thể bắt buộc người cung cấp số liệu giao dịch phải chịu trách nhiệm; ngoại trừ giao dịch có quan hệ huyết thống thể hiện trên các hợp đồng cho biếu tặng…

Ngoài ra, theo VCCI, khái niệm “khu vực” trong quy định trên cũng chưa đủ rõ. Phạm vi của khái niệm này rất rộng, ví dụ như: cùng trên một tuyến đường kể cả cùng vị trí nhưng chỉ cách nhau một ngã ba, một cây cầu qua con mương, song thì giá đất đã rất khác nhau.

Trong thực tế, VCCI khẳng định các khu vực trung tâm hành chính cấp huyện, làng nghề chỉ có một vài vị trí đất có khả năng sinh lời (có thể vừa để ở vừa kinh doanh) còn lại chỉ phù hợp để ở. Do đó, quy định giá theo “khu vực” là chưa phản ánh được đặc tính về vị trí của đất đai.

Tóm lại, VCCI cho rằng các doanh nghiệp cho rằng định nghĩa “giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường” như quy định tại dự thảo là rất khó để làm căn cứ “xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn”. VCCI đề nghị nghiên cứu quy định cụ thể, khả thi hơn để tránh rủi ro pháp lý cho bộ phận định giá và xác định được giá đất phù hợp.

Lo ngại bảng giá đất không sát giá thị trường

Dự thảo Luật Đất đai quy định “Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn” (khoản 2, điều 154). Bảng giá đất được áp dụng để “tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất” (điểm k, khoản 4, điều 154).

VCCI cho hay bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm, công bố áp dụng từ đầu năm (ngày 1/1). Giá đất để bán đấu giá được xác định theo thông tin kỹ thuật của thửa đất cụ thể, thời điểm định giá cụ thể.

Thửa đất bán đấu giá là thửa đất được xác định rõ ràng với các đặc điểm quy hoạch cụ thể, có nghĩa là phải xác định theo phương pháp giá đất cụ thể để xác định thời điểm điểm phù hợp. Vì vậy, bảng giá đất thường “lạc hậu” so với thời điểm bán đấu giá khoảng 1 năm, nhất là các vị trí đất có thông tin quy hoạch đầu tư hạ tầng, điều chỉnh địa giới hành chính, thay đổi mô hình quản lý hành chính từ huyện sang quận.

Việc xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường gặp nhiều thách thức như: giá giao dịch được ghi nhận trên hợp đồng có thể được điều chỉnh theo giá thực tế, vì đã được chấp thuận giá tính thuế theo bảng giá đất, nhưng số liệu này có thể chưa đầy đủ để tập hợp thành cơ sở dữ liệu có mức độ tin cậy cao. Chưa kể, rất khó loại trừ các yếu tố hình thành nên tổng giá trị giao dịch của bất động sản được xác định là căn cứ cứ xây dựng bảng giá đất như: giá trị tài sản trên đất, thửa đất dị hình, hay giao dịch phi thị trường.

Ngoài ra, đối với đất dịch vụ thương mại sẽ hầu như không có thông tin giao dịch thành công trên thị trường trong khu vực lân cận trong khoảng thời gian xây dựng bảng giá đất.

VCCI cho rằng khi các quy định về bảng giá đất còn đưa đến nhiều lo ngại về khả năng liệu có sát giá thị trường hay không, một số doanh nghiệp đề nghị cân nhắc không nên quy định bảng giá đất làm căn cứ xác định giá khởi điểm bán đấu giá quyền tài sản.

Về giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, khoản 4, điều 154 quy định “Đối với các trường hợp tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì giá đất để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm ổn định trong 5 năm”.

Một trong những lo ngại của doanh nghiệp khi điều chỉnh quy định các trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sang Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm là rủi ro cho phương án tài chính kinh doanh khi nguy cơ tiền thuê đất bị tăng lên.

“Khoản 4, điều 154 dự thảo mặc dù quy định tính tiền thuê đất trả tiền hằng năm ổn định trong 5 năm, nhưng lại không có giới hạn nào cho các lần tăng tiếp theo. Điều này sẽ tạo rủi ro cho các nhà đầu tư và ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động kinh doanh”, VCCI nêu.

Do đó, VCCI đề nghị cân nhắc bổ sung giới hạn điều chỉnh tăng tiền thuê đất hằng năm (có thể cân nhắc quy định theo hướng tốc độ tăng tối đa không quá 1,2 lần tốc độ tăng lạm phát hoặc giới hạn tỷ lệ mức tăng so với tiền thuê đất trả trong 5 năm đầu tiên).