Chưa nên quy định sở hữu chung cư có thời hạn

Theo HoREA, để thực hiện mục tiêu lành mạnh, minh bạch thị trường bất động sản trước hết cần tập trung thực hiện chủ trương Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 “Đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất” như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu.

HoREA cũng đề xuất hàng loạt kiến nghị nhằm thực hiện quá việc lành mạnh, minh bạch thị trường bất động sản.

Thứ nhất, đề nghị thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất công khai, minh bạch để các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài được tiếp cận nguồn lực đất đai công bằng. 

Thứ hai, đề nghị chấp thuận ý kiến của UBND TP. Hồ Chí Minh đề xuất áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh biến động giá đất” để tính tiền sử dụng đất tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả dự án sử dụng đất có giá trị trên 30 tỷ đồng, bởi lẽ “bảng giá đất” theo Dự thảo Luật Đất đai sẽ phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Cách làm này rất minh bạch, rút ngắn được thời gian làm thủ tục hành chính từ 3-5 năm xuống còn khoảng 15 ngày, vừa giúp cho cán bộ công chức không bị “rủi ro” pháp lý trong thi hành công vụ, vừa giúp nhà đầu tư tiên lượng được nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Thứ ba, đề nghị thực hiện cơ chế hoán đổi các diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại theo phương thức chủ đầu tư giao lại cho Nhà nước khoảng 25-30% diện tích đất ở của dự án (hoặc tỷ lệ % do Nhà nước quy định) để Nhà nước sử dụng cho các mục đích an sinh xã hội, hoặc đấu giá đất để bổ sung ngân sách địa phương, như TP. Hồ Chí Minh đã thực hiện từ hơn 15 năm trước đây.   

Cách làm này nhằm minh bạch, bổ sung thêm nguồn thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là đất đai, rút ngắn được thời gian làm thủ tục “định giá đất cụ thể”, vừa giúp cho cán bộ công chức không bị “rủi ro” pháp lý trong thi hành công vụ, vừa giúp nhà đầu tư tiên lượng được nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và sớm triển khai thực hiện được dự án. 

Thứ tư, đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý Nhà nước, đảm bảo sử dụng vốn đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường, với nghệ thuật điều hành mềm dẻo, linh hoạt, có hiệu quả.

Thứ năm, đề nghị Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi Nghị định số 153/2020/NĐ-CP theo hướng chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp an toàn, lành mạnh, nhất là trái phiếu riêng lẻ, để hoạt động phát hành trái phiếu trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa hiệu quả cho nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Thứ sáu, HoREA đề nghị tiếp tục sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở” thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai như Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 của Chính phủ trước đây.

Thứ bảy, Hiệp hội kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ do Phó Thủ tướng Lê Minh Khái phụ trách và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét “có kết luận dứt điểm” các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc “đất công”, hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay.

Thứ tám, Hiệp hội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo nghiên cứu sửa đổi khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và điểm b khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 theo hướng áp dụng thống nhất với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội khoá XIV cho phép doanh nghiệp được “chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”, để đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 và bên chuyển nhượng dự án có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước.

Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị quy trình 4 bước cho thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội.

Hiệp hội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị nếu có nhu cầu thì được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề, để đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, bởi lẽ doanh nghiệp đã tạo lập quỹ đất và bỏ vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị sửa đổi Luật Thuế. Đồng thời chưa nên quy định “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm). Bổ sung cơ chế chính sách “ưu đãi một phần” (có thể bằng phân nửa chính sách ưu đãi nhà ở xã hội) để phát triển “nhà ở giá phù hợp với thu nhập” của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị theo đề xuất của Bộ Xây dựng.

Và cuối cùng, HoREA kiến nghị xem xét sửa đổi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội để đảm bảo phù hợp với quy định tại Khoản 5 Điều 13, khoản 2 Điều 16, khoản 4 Điều 26 và Điều 56 Luật Nhà ở 2014.

Hiệp hội cũng kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường bổ sung vào dự thảo “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thi hành Luật Đất đai” quy định về cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch, gọi chung là condotel) trên đất thương mại, dịch vụ mà trước đây đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ gắn với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” trái pháp luật đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận, được quyền sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất của dự án, tối đa không quá 50 năm để khách hàng yên tâm và có lý có tình.