Chủ tịch Quốc hội: Người mua có quyền chọn tham gia hay không tham gia sàn bất động sản

Bất động sản đang có vấn đề lớn ở quy hoạch và kế hoạch

Góp ý về quy định giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vào sáng 12/4 tại Phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết, dự án Luật đang trong giai đoạn cho ý kiến lần đầu nên cần lưu ý những định hướng lớn bởi nếu trong giai đoạn này mà không thông về mặt quan điểm, cấu trúc, nội dung, định hướng lớn thì khó mà "xuôi chèo mát mái" được, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh. Do đó, Chủ tịch Quốc hội đề nghị Ban soạn thảo cũng như cơ quan chủ trì thẩm tra tiếp tục rà soát, nghiên cứu để thể chế hóa đầy đủ các chủ trương của Đảng và Nhà nước trong kinh doanh bất động sản như Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 13 đề cập đến phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản.

Nhấn mạnh hai vế của vấn đề là vừa phát triển, vừa phải quản lý chặt chẽ, quản lý chặt chẽ cũng là để phát triển bền vững, Chủ tịch Quốc hội đặt ra câu hỏi: Giải quyết hai yếu tố này trong khi dự án Luật này như thế nào, chỗ nào là kiến tạo để phát triển thị trường, chỗ nào phải quản lý chặt chẽ. Chủ tịch Quốc hội làm rõ lĩnh vực này rủi ro rất lớn, vốn đầu tư lớn, giá trị cao, nhạy cảm. Câu chuyện "bong bóng bất động sản” vừa có yếu tố kinh tế thực, nhưng yếu tố đầu cơ, đầu tư cũng rất lớn, hơn nữa còn liên quan đến thị trường vốn, thị trường tiền tệ, tín dụng cho nên phải lưu ý cả hai yếu tố là phát triển nhanh và quản lý chặt chẽ, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.

Nhắc lại nội dung của Nghị quyết Đại hội lần thứ 13 của Đảng cũng đề cập đến cơ cấu lại thị trường bất động sản, đất đai, tài nguyên để đất đai, tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả, Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ, cả dự án Luật này mới thấy đề cập đến việc điều tiết, nhưng điều tiết lại không đúng để cơ cấu lại vấn đề thị trường.

Chủ tịch Quốc hội cho biết liên quan lớn nhất đến thị trường bất động sản là vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, vấn đề phát triển các dự án, cơ cấu các loại thị trường này. Hiện nay, chúng ta quy hoạch theo lãnh thổ, vùng làm nhà ở, đô thị…nhưng thiếu đi trục quy hoạch theo thời gian. Chủ tịch Quốc hội làm rõ, nếu trong cùng một thời gian mà tung ra quá nhiều dự án chắc chắn cung sẽ vượt cầu. Cung vượt cầu thì chắc chắn sẽ có nhiều bất động sản không bán được. Ngược lại, nếu khan hiếm cung thì giá sẽ tăng lên. Do đó, tái cấu trúc là tái cấu trúc về cả thị trường, tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cấu trúc sản phẩm và xuất phát điểm vẫn là từ vấn đề quy hoạch và kế hoạch. Theo Chủ tịch Quốc hội “bóng dáng” của những vấn đề này trong dự thảo Luật còn rất “yếu”.

Chủ tịch Quốc hội phân tích thêm, dự thảo Luật có quy định về điều tiết thị trường bất động sản nhưng thị trường có quy luật phát triển của thị trường, cơ quan quản lý Nhà nước không phải ngồi điều tiết thị trường như điều tiết sản phẩm thiết yếu. Đây là điều tiết từ xa, từ sớm.

Chủ tịch Quốc hội dẫn chứng nội dung được đặt ra trong Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Trong đó nêu rõ tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Như vậy, tăng cường sử dụng tiền thanh toán không dùng tiền mặt, không nói áp dụng 100% thanh toán không dùng tiền mặt. Nếu áp dụng được được thì quá tốt, nhưng có khả thi không, cũng không ai nói là 100% phải lên sàn giao dịch. Do đó, chỉ có thể quy định thiết chế về sàn giao dịch, địa vị pháp lý của sàn giao dịch, điều kiện thành lập sàn giao dịch, cơ chế hoạt động của sàn giao dịch. Người mua có quyền chọn tham gia hay không. Tham gia sàn này hay tham gia sàn kia là quyền của người mua. Nếu dự thảo Luật quy định bắt buộc giao dịch qua sàn thì sẽ khó cho thị trường. 

Một nội dung khác được Nghị quyết 18-NQ/TW đề cập đến là xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai. Chủ tịch Quốc hội đặt câu hỏi liệu dự án Luật này đã có quy định gì nhằm thể chế Nghị quyết của Trung ương, vấn đề này Luật Đất đai hay Luật Kinh doanh bất động sản hay cả hai dự án luật đều quy định

Nghị quyết 18-NQ/TW cũng đề cập cần có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Chủ tịch Quốc hội đặt vấn đề rà soát lại toàn bộ dự án Luật này đã đảm bảo đủ cơ chế cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững hay chưa. Từ những phân tích trên, Chủ tịch Quốc hội đề nghị là phải tiếp tục rà soát lại, thể chế hóa đúng tư tưởng tinh thần này.

Quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản để tháo gỡ những vướng mắc trước mắt và lâu dài

Chủ tịch Quốc hội lưu ý rằng nói đến kinh doanh bất động sản, tức là luật này điều chỉnh đến thị trường. Mà thị trường nói nôm na sẽ gồm sân chơi, người chơi và luật chơi.

Thứ nhất, câu hỏi đặt ra là người chơi là ai? Ai là những chủ thể tham gia thị trường này? Năng lực của người chơi như thế nào để khắc phục gây tình trạng có thể xảy ra hoặc đã từng xảy ra là nhà nhà đi kinh doanh bất động sản, người người đi kinh doanh bất động sản, công ty nào cũng đi kinh doanh bất động sản. Chủ tịch Quốc hội cho biết, dự thảo Luật có một chương liên quan đến điều kiện của kinh doanh bất động sản nhưng các quy định còn mang tính định tính không có định lượng được về năng lực tài chính, năng lực khác của nhà đầu tư, không có quy định ràng buộc ai được vào tham gia thị trường. Chỉ rõ những vấn đề này, Chủ tịch Quốc hội đề nghị rà soát lại để làm kỹ lưỡng vấn đề này.

Thứ hai, đã là thị trường thì phải quản lý chủ thể tham gia thị trường bán gì và mua gì. Vai trò quan trọng nhất của Nhà nước là đạo diễn để có hàng hóa có chất lượng, không có hàng giả, hàng nhái, hàng kém chất lượng, còn càng nhiều người mua thì càng tốt. Chủ tịch Quốc hội lưu ý quản lý phần gốc, quản lý hàng chứ không phải là quản lý người mua. Người mua có luật chơi của người mua chứ không phải là tùy tiện, nhưng trọng tâm là quản lý các chủ thể tham gia thị trường và hàng bán.

Chỉ ra một số vấn đề cụ thể, Chủ tịch Quốc hội đề nghị phải tổng kết những vướng mắc hiện nay để đưa ra những quy định, những điều kiện quản lý chặt chẽ thị trường kể về sân chơi, người chơi và luật chơi để vừa tháo gỡ những vướng mắc trước mắt và tháo gỡ lâu dài, tạo điều kiện thuận lợi và đừng “đẻ” ra những vướng mắc khác. Do đó các quy định về thủ tục cũng phải thuận lợi cho người ta chơi. Theo Chủ tịch Quốc hội những gì mà Bộ luật Dân sự đã quy định rồi thì Luật này không quy định, chỉ quy định những gì thực sự đặc thù trong lĩnh vực này.

Chủ tịch Quốc hội một lần nữa nhắc lại mục tiêu sửa đổi luật là phải là tạo thuận lợi cho thị trường đang phát triển minh bạch, công khai và phải thể hiện nhất quán trong các điều khoản. Đồng thời phải rà soát phạm vi điều chỉnh và đảm bảo thống nhất, đồng bộ giữa luật này với hệ thống pháp luật như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Tiếp cận thông tin, Luật công chứng…

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh đây là cơ hội lớn để rà soát lại, giải quyết căn bản vấn đề thị trường bất động sản nên cần phải tập trung tinh thần, lực lượng để làm, lấy ý kiến đóng góp; lưu ý những vấn đề có tính chất căn cơ của dự án Luật, các quy định liên quan đến tái cấu trúc thị trường, tái cấu trúc sản phẩm, điều tiết thị trường, các điều khoản chuyển tiếp.