Cạn kiệt nguồn cung nhà giá rẻ

Theo số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở cả nước năm 2019 cho thấy sự sụt giảm mạnh mẽ cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Lượng cung năm 2019 đạt 107.284 sản phẩm, chỉ bằng 61,5% so với năm 2018; lượng giao dịch đạt 72.828 sản phẩm, chỉ bằng 64,7%.

Thiếu hụt căn hộ bình dân

Nếu tính riêng thị trường Hà Nội, năm 2019, nguồn cung căn hộ chung cư phân khúc bình dân giá dưới 25 triệu đồng/ m2 là 4.895 căn, giao dịch 3.546 căn. Nguồn cung căn hộ trung cấp từ 25-35 triệu đồng/m2 lần lượt là 14.528 căn và 9.579 căn.

Tại Tp. HCM, giao dịch và nguồn cung căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/ m2 là 490 căn và 618 căn; phân khúc 25-35 triệu đồng/m2 là 16.024 căn và 18.580 căn. Từ quý II/2019 không còn căn hộ giá thấp bởi sự tăng giá. Giá căn hộ trung cấp tăng 3-5% qua các quý.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam, cho biết trong năm 2019, thị trường ghi nhận sự sụt giảm rõ nét từ nguồn cung chào bán, dẫn đến sự thiết lập mặt bằng giá mới trên toàn thị trường.

Thống kê của CBRE cho thấy nguồn cung chào bán trong năm 2019 đạt 26.692 căn, giảm 13% so với năm 2018. Có 36 dự án được chào bán mới trong năm 2019 (so với 60 dự án trong năm 2018).

Xét về phân khúc, sản phẩm trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 67% tổng nguồn cung chào bán trong năm 2019. Tỷ trọng lớn ở phân khúc trung cấp trong 3 năm qua đã giúp thị trường cân bằng hơn so với giai đoạn 2015 và 2016 khi mà nguồn cung cao cấp có tỷ trọng lớn. Phân khúc cao cấp đứng thứ hai, chiếm 25% tổng nguồn cung chào bán, tiếp là phân khúc hạng sang chiếm 6%. Phân khúc bình dân chỉ có 1 dự án mới cho cả năm 2019, chiếm 2% tổng nguồn cung.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội, cũng cho rằng thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội năm 2019 theo khảo sát chủ yếu là căn hộ trung cấp. Căn hộ bình dân được các chủ đầu tư chỉ phát triển ở ngoại thành, khiến cho việc sở hữu nhà của những người làm việc trong trung tâm khó khăn.

Bà Dung dự báo trong năm 2020, vấn đề chậm cấp phép tiếp tục tác động lên nguồn cung chào bán. Thị trường Tp.HCM kỳ vọng sẽ có thêm khoảng 30.000 căn hộ với các dự án mới chủ yếu từ các quận ven thành phố. Với sự hạn chế của nguồn cung nên giá sơ cấp năm 2020 dự kiến sẽ tiếp tục tăng so với năm 2019.

Cần cân chỉnh lệch pha

Phân khúc hạng sang sẽ duy trì tốc độ tăng giá 10% theo năm do khan hiếm nguồn cung. Phân khúc cao cấp và trung cấp sẽ tăng chậm hơn do có thêm nguồn cung mới và năm 2019 đã thiết lập mặt bằng giá mới. Mức tăng giá tại 2 phân khúc này dự kiến là 5% theo năm. Phân khúc bình dân duy trì mức tăng giá 2% theo năm.

Thị trường thứ cấp sẽ hoạt động tích cực hơn do nguồn cung sơ cấp khan hiếm và thị trường đã thiết lập mặt bằng giá mới. Người mua để ở mặc dù khó tìm được sản phẩm trên thị trường sơ cấp nhưng sẽ có nhiều lựa chọn hơn trên thị trường thứ cấp với các căn hộ có tiến độ xây dựng tốt hoặc chuẩn bị bàn giao.

Theo bà Dung, năm 2020 sẽ là một năm nhiều thách thức do vấn đề chậm cấp phép vẫn tiếp diễn và tín dụng vào BĐS tiếp tục thắt chặt. Người mua nhà sẽ gặp khó khăn hơn do không có nhiều lựa chọn.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nhận định khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh lực cầu mạnh tại đô thị đang là nguyên nhân chính làm tăng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và Tp.HCM. Tuy nhiên, khan hiếm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển nguồn mà là do tạm thời ngưng phát triển từ các cơ quan quản lý nhà nước.

“Việc tăng giá mạnh khó được thị trường chấp nhận thể hiện ở một số hiện tượng đầu cơ sụt giảm, phân khúc cao có mức giá lớn hơn 50 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ thấp, đặc biệt là những dự án đẩy giá với biên độ lớn…”, ông Đính thông tin thêm.

Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng đánh giá sự lệch pha giữa các phân khúc có biểu hiện mạnh, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và Tp.HCM ngày càng khan hiếm nhà ở cho phân khúc giá rẻ, bình dân.

Phân khúc cao cấp phát triển mạnh và phù hợp nhóm đối tượng khách nước ngoài nhưng lại bị giới hạn tiêu thụ bởi quy định lượng sản phẩm cho người nước ngoài trong mỗi dự án. Tại một số địa phương mới phát triển, chủ trương phát triển nhà ở đô thị dành cho các chuyên gia, công nhân, lao động dịch chuyển không được quan tâm bằng chủ trương phát triển các dự án phân lô, bán đất nền.

Đặc biệt, từ năm 2020, quỹ đất tại các quận nội thành cạn kiệt, Chính phủ tăng khung giá đất và các chi phí đầu vào cho xây dựng tăng cao nên quỹ nhà dưới 25 triệu đồng/m2 khan hiếm.

Do vậy, để có phân khúc nhà bình dân, các nhà phát triển BĐS phải tìm những quỹ đất ở xa thành phố. Tuy nhiên, để kéo được dân ra ở cũng như bán được hàng đòi hỏi các doanh nghiệp cần chú trọng phát triển hạ tầng xã hội đầy đủ.

Minh Sơn