Cấm cho vay đặt cọc mua bất động sản

Đây là một trong những điểm bổ sung mới trong Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39 năm 2016 quy định về hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến rộng rãi.

Không cho vay để đặt cọc mua bất động sản, góp vốn

Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39 năm 2016 bổ sung thêm một số quy định về những nhu cầu vốn không được cho vay.

Cụ thể, các ngân hàng không được cho vay để góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh mà vốn góp hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh không hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác; thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định; bù đắp vốn tự có hay hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hóa.

Giải thích chi tiết hơn, NHNN cho rằng việc các ngân hàng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc hướng đến các công ty này chuyển nhượng bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai. Tuy nhiên hầu hết các dự án BĐS sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Sau khi ngân hàng cấp tín dụng khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.

Tương tự đối với trường hợp cho vay góp vốn, hợp tác kinh doanh hình thành vốn điều lệ của đơn vị nhận góp vốn, NHNN đánh giá trên thực tế cho thấy một số trường hợp chủ đầu tư nhận vốn góp là doanh nghiệp (DN) mới thành lập; các hồ sơ, tài liệu liên quan cho thấy DN không có nhân sự có kinh nghiệm, không có máy móc, phương tiện hoạt động thi công công trình; không có tài sản cố định phục vụ hoạt động quản lý, kinh doanh, chủ đầu tư nhận vốn góp không có khả năng tài chính cũng như năng lực thực hiện dự án... trong khi ngân hàng thực hiện thẩm định, quyết định cho vay, kiểm tra, giám sát vốn vay thiếu chặt chẽ.

Hay trong việc cho vay góp vốn, hợp tác kinh doanh không hình thành vốn điều lệ của đơn vị nhận góp vốn thì việc đánh giá phương án khả thi và khả năng trả nợ của khách hàng là rất khó. Hay cho vay hoàn vốn tự có tiềm ẩn rủi ro về việc sử dụng vốn vay và tính xác thực của các giao dịch mà ngân hàng tài trợ trong thực tế bởi sẽ không kiểm soát được việc khách hàng sử dụng số tiền được giải ngân…

Kiểm soát rủi ro hoạt động cho vay

TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, cho rằng thông thường các nhà băng chỉ nên cho vay đối với những dự án BĐS có đầy đủ thủ tục pháp lý, ít nhất là đã có quy hoạch 1/500 hoặc đã hoàn thành thủ tục như quyết định giao đất, nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất…

Khi đó các ngân hàng có thể cho vay để phát triển, hoàn thiện dự án. Nhưng nếu ngay cả việc đặt cọc để mua BĐS còn không đủ tiền thì cho thấy hoạt động của DN quá rủi ro. Tương tự, không ai dám cho vay tiền để góp vốn hình thành nên công ty mà chỉ có thể cho vay để bổ sung thêm vốn trong quá trình hoạt động.

TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh: Việc bổ sung một số quy định về những nhu cầu vốn không được cho vay như trên sẽ không ảnh hưởng gì đến thị trường BĐS mà chỉ nhằm hạn chế các rủi ro cho hoạt động của hệ thống ngân hàng.

Dự thảo do NHNN công bố cũng quy định không cho vay đối với nhu cầu vốn để chứng minh khả năng tài chính trong các quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ ba vì theo NHNN, thực tiễn thời gian qua, một số ngân hàng đã thực hiện cho vay như chứng minh tài chính để đi du học, bảo lãnh, góp vốn thành lập DN. NHNN đã có văn bản cảnh báo các tổ chức tín dụng về vấn đề này nên cần xem xét bổ sung quy định về nhu cầu vốn không được cho vay để đảm bảo kiểm soát sử dụng vốn vay đúng mục đích và kiểm soát rủi ro khoản vay.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển cũng nhận định: Nguyên tắc hoạt động của các ngân hàng là đều có quản trị rủi ro. Ngân hàng thường chỉ cho vay theo bản chất của vụ việc. Hơn nữa, theo quy định nhà đầu tư phải có tối thiểu 30% vốn để hình thành BĐS thì ngân hàng mới cho vay thêm.

Trong khi đó khoản tiền đặt cọc ban đầu rất thấp và chỉ là khởi đầu mà nếu người mua BĐS không có thì làm sao ngân hàng dám cho vay? Việc hủy cọc, BĐS không đáp ứng được điều kiện để hoàn thiện thủ tục pháp lý sau đó là bình thường và xảy ra nhiều trên thực tế. Khi đó khoản vay này sẽ quá rủi ro thành nợ xấu cho ngân hàng.

Tương tự, khoản vay góp vốn, hợp tác kinh doanh hình thành vốn điều lệ của đơn vị nhận góp vốn là một khoản đầu tư lâu dài của người chủ sở hữu. Nguồn vốn này không thể sớm rút ra hay nhanh có lãi khi công ty mới hình thành. Hay nói cách khác, việc góp vốn hợp tác kinh doanh bản chất là đầu tư của người có vốn nên ngân hàng không cần cho vay.

“Các ngân hàng trong hoạt động của mình sẽ tập trung thực hiện các dịch vụ như thanh toán, nhận gửi tiền. Đối với hoạt động cho vay thì các nhà băng sẽ tập trung cho vay vốn lưu động cho hoạt động sản xuất kinh doanh và cho vay tiêu dùng cá nhân. Những hoạt động đầu tư như đặt cọc, góp vốn ban đầu chưa đáng để ngân hàng cho vay. Cũng như quy định để chứng minh khả năng tài chính khi cho con đi du học, bảo lãnh góp vốn thành lập DN mà ngân hàng lại cho vay thì làm mất đi ý nghĩa của việc chứng minh tài chính cho các hoạt động này. Vì vậy việc bổ sung các quy định này là cần thiết và đưa ra chi tiết hơn để tăng tính an toàn cho hệ thống ngân hàng, không ảnh hưởng đến tình hình hoạt động cho vay của ngân hàng nói chung hay thị trường BĐS…”, TS Đinh Thế Hiển chia sẻ thêm.