Bất động sản xịt hơi cả giá và thanh khoản

Đất nền đóng băng sau sốt nóng

Thanh khoản bất động sản (BĐS) với một số loại hình sản phẩm sụt giảm trầm trọng là tình trạng chung ghi nhận thời gian gần đây. Tại nhiều tỉnh thành từng xảy ra sốt giá đất, ghi nhận của phóng viên cho thấy gần đây thị trường đang rơi vào trầm lắng.

Giá đất nghỉ dưỡng, trang trại ở H.Ba Vì (Hà Nội), Hòa Bình, Phú Thọ… chưa giảm sâu, ít có giao dịch

Anh Trần Trung Kiên (40 tuổi, ở Q.Đống Đa, Hà Nội) kể thời điểm giá đất Bắc Giang sốt, anh đã bỏ hơn 2 tỉ đồng đầu tư một lô đất quanh Khu công nghiệp (KCN) Quang Châu (H.Việt Yên). Thời điểm đó, môi giới quảng cáo, sau đại dịch tình hình sản xuất phục hồi nên KCN sôi động dẫn tới nhu cầu sẽ cao, thanh khoản tốt. Đất đai quanh các KCN mua là “bao lời”. Tin lời môi giới, anh Kiên đầu tư, và đúng là trong năm 2020 - 2021 giá có tăng rất tốt. “Nghĩ giá còn tăng thêm mà lại đầu tư bằng “tiền thịt” nên tôi không chốt, giờ thì cần tiền mà rao bán, giá rẻ hơn 2021 nhưng không ai thèm hỏi mua”, anh Kiên than thở.

Chị Đ.T.N.A (Q.Hai Bà Trưng, Hà Nội) thì vẫn xuýt xoa. Hồi đầu năm, nghe tin một “ông lớn” trong lĩnh vực BĐS đầu tư về Bắc Giang, chị và “hội những bà nội trợ yêu đất” của chị đã lên kế hoạch đầu tư vào Bắc Giang. Hẹn hò mấy lần nhưng cứ người này bận, người kia kẹt, lại thấy giá cũng đã cao nên chị vẫn ngưng lại nghe ngóng. “Vậy mà thành may chứ lúc đó tôi mà mua thì giờ gánh nợ còng lưng. Chúng tôi cũng tính vay nóng lướt thôi chứ có sẵn tiền đâu”, chị N.A trần tình.

Thực tế, thị trường đất nền tại nhiều khu vực ở Bắc Giang những tháng qua gần như đang trong tình trạng “đóng băng” giao dịch, nhất là những nơi từng giao dịch sôi động trong giai đoạn 2020 - 2021. Giá chưa giảm sâu nhưng hầu như không có giao dịch khiến cho những người bị kẹt hàng đứng ngồi không yên, nhất là những người dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư.

Đất nền tại Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Thanh Hóa… cũng rơi vào tình trạng tương tự. Anh Nguyễn Văn Hùng (33 tuổi; môi giới một sàn BĐS tại TP.Hạ Long, Quảng Ninh) cho biết từ tháng 4 tới nay, anh mới chốt được 2 hợp đồng. Cũng giống nhiều đồng nghiệp của mình từng bỏ việc chính để đi làm môi giới, 3 tháng trước, anh Hùng quay về nghề cũ, kinh doanh tour du lịch tự phát, chở khách khám phá các đảo trong quần thể vịnh Hạ Long. “Trước làm “cò” đất thì kiếm tiền tốt hơn, nhưng từ hồi thị trường sóng lên sóng xuống và đóng băng thanh khoản thì thu nhập gần như không có”, anh Hùng chép miệng.

Đất đồi, đất rừng tại một số địa phương từng “sốt xình xịch” như Phú Thọ, Hòa Bình, Sơn La… cũng giảm nhiệt. Theo ghi nhận, giá đất tại H.Cao Phong, H.Lương Sơn, H.Đà Bắc, lòng hồ thủy điện Hòa Bình (tỉnh Hòa Bình) hay ở H.Vân Hồ (Sơn La), H.Ba Vì (Hà Nội)… đã giảm so với thời điểm sốt nóng hồi giữa năm 2021.

Chị Trần Diệu Thùy (28 tuổi; nhân viên một sàn giao dịch tại H.Lương Sơn, Hòa Bình) kể thời điểm giữa năm 2021, khi có thông tin nhiều dự án lớn đổ về Hòa Bình cũng như trào lưu “bỏ phố về rừng” thì giá đất đồi, rừng, trang trại vọt lên cao. Những lô đất ven hồ có giá hơn chục triệu đồng mỗi mét vuông. Nhưng khoảng nửa năm nay giá bắt đầu giảm. 2 tháng nay, khi có thông tin ngân hàng (NH) kiểm soát cho vay BĐS, giá không những giảm mà thanh khoản gần như chết đứng. “Khách cũng hỏi nhiều nhưng hầu như không ai chốt mua cả, giao dịch hầu như không có”, chị Thùy than thở.

Nghịch lý “ít giao dịch nhưng giá tăng” vẫn tiếp diễn

Không chỉ đất ruộng, đất đồi, các dự án do các doanh nghiệp đầu tư cũng rơi vào trạng thái “ngủ đông”. Theo báo cáo quý 2 của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư có tăng so với cuối 2021. Trên thị trường hiện nay, tại các khu vực trung tâm đô thị hầu như không có dự án nhà ở thương mại giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE, cũng cho biết nguồn cung căn hộ những tháng đầu năm tới nay vẫn rất thấp. Ước tính Hà Nội có khoảng 8.000 căn, TP.HCM có khoảng 16.000 căn nhưng hầu hết là căn hộ cao cấp; còn căn hộ bình dân ngày càng “biến mất”, thậm chí tại các thành phố lớn còn không có nguồn cung từ nhiều năm nay. Giá bán không giảm nhiều nhưng thanh khoản rất yếu, trừ những dự án được đầu tư đồng bộ hạ tầng, triển khai bởi các chủ đầu tư uy tín, có mức giá vừa thu nhập của đại bộ phận người dân, phục vụ nhu cầu ở thực. Còn với đầu cơ, lướt sóng, dòng tiền hiện nay vẫn có phần “thờ ơ”.

Theo các chuyên gia, thị trường đóng băng thời gian gần đây do dòng vốn cho BĐS bị chững lại, sau hàng loạt động thái của các NH cũng như cơ quan quản lý liên quan tới trái phiếu doanh nghiệp.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Savills VN, phân tích việc siết chặt nguồn vốn vào BĐS đã làm cho thị trường rơi vào trạng thái “đóng băng”. Chỉ khi những chính sách vĩ mô tài khóa, tiền tệ được cải thiện, vấn đề pháp lý được giải quyết thì thị trường mới có dấu hiệu tích cực hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN, nhận xét: Thời gian vừa qua, giá BĐS tăng liên tục, cấu trúc thị trường phân bổ mạnh vào các sản phẩm, loại hình đầu cơ, giá cao, dòng tiền cũng chảy vào đầu cơ nhiều hơn phục vụ nhu cầu thực. Nên khi có vấn đề về dòng vốn thì thị trường tự khắc có phản ứng. Giá không giảm nhưng thanh khoản èo uột cho thấy điều đó. Ông Đính dự báo từ giờ tới cuối năm giá nhà đất còn chịu áp lực tăng do chi phí tăng, lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp. Nghịch lý thanh khoản thấp nhưng giá vẫn neo cao, thậm chí vẫn tăng là vì thế.