"Siết" cho vay đặt cọc bất động sản: Góp phần thanh lọc… thị trường

Theo đó, Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng (Dự thảo). Đáng chú ý, cơ quan quản lý tiếp tục kiểm soát chặt chẽ dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực, phân khúc rủi ro, trong đó có bất động sản.

Cụ thể, Dự thảo nêu rõ, cấm tổ chức tín dụng cho vay để thanh toán tiền đặt cọc nhằm thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện theo quy định; cấm cho vay để bù đắp vốn tự có, hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hóa…

Lý giải cho động thái đã nêu, Ngân hàng Nhà nước nhận định, thực tế thời gian qua ghi nhận một số tổ chức tín dụng cho khách hàng cá nhân vay với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến bất động sản với số tiền lớn. Điều này tiềm ẩn rủi ro nếu xảy ra biến động trên thị trường bất động sản. Đặc biệt, về cho vay thanh toán tiền đặt cọc, nhiều tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc hướng đến các công ty này chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, hầu hết dự án bất động sản sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật như: Chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Sau khi ngân hàng cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.

Thực tế, theo thống kê, tính đến cuối tháng 4/2022, tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức vào khoảng 2,288 triệu tỷ đồng, tăng 10,2% so với cuối năm 2021 và chiếm 20,44% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ vào khoảng 800.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng.

Do vậy, để kiểm soát rủi ro đối với khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản, Ngân hàng Nhà nước cho rằng, cần quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ... đối với các khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở; xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước dự định cấm các tổ chức tín dụng cho vay đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai.

Đánh giá về Dự thảo Thông tư này của Ngân hàng Nhà nước, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, mục tiêu của Dự thảo nhằm kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát rủi ro tín dụng. Việc bổ sung quy định tổ chức tín dụng không được cho vay “thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện” là cần thiết.

Theo ông Châu, Dự thảo bổ sung quy định cho vay đặt cọc nhà ở hình thành ở tương lai chỉ thanh lọc các doanh nghiệp thiếu năng lực, tài chính và chuyển cơ hội phát triển qua những doanh nghiệp làm ăn uy tín. Đây hoàn toàn không phải là động thái siết vốn thị trường bất động sản như một số người đang hiểu nhầm, bởi quy định mới vẫn cho phép ngân hàng cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc “có đủ điều kiện”, giúp doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính, tuân thủ pháp luật không bị ảnh hưởng. Với những dự án kinh doanh bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai hội đủ điều kiện huy động vốn, khách hàng vẫn được vay vốn để thanh toán tiền đặt cọc.

“Những trường hợp phân lô, bán nền trái phép hoặc dự án chung cư chưa xây dựng xong phần móng, chưa hội đủ điều kiện để được huy động vốn theo quy định, khách hàng sẽ không được vay vốn để đặt cọc. Điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai vừa góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh”, ông Lê Hoàng Châu bày tỏ.

Đồng tình với nhận định của Chủ tịch HoREA, một số chuyên gia cũng cho rằng, đây là tín hiệu tích cực bởi điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi, chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn.