'Ôm bom' ở tâm chấn sốt đất

Nỗi buồn... tỉnh lẻ

Với lợi thế nằm sát TP. HCM, có thế mạnh cả về du lịch và khu công nghiệp, thị trường bất động sản tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu luôn nằm trong tầm ngắm của giới đầu tư địa ốc. Nhiều thương hiệu bất động sản trong nước cũng như nước ngoài như Novaland, Hưng Thịnh, An Gia, Danh Khôi… đã tìm đến đây để phát triển dự án.

Trong giai đoạn 2021-2022, thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu còn thường xuyên diễn ra những cơn sốt giá đất. Sức nóng không cố định ở khu vực nào, mà luân chuyển qua các khu vực. Sau sự tăng nóng ở Phú Mỹ, Xuyên Mộc… và đẩy giá bất động sản lên cao, tới lượt những khu vực xa hơn như Đất Đỏ trở thành điểm nóng mới khi nhà đầu tư ở khắp nơi đổ về săn đất.

Tuy nhiên, cơn nóng sốt thế nào thì cũng nguội lạnh nhanh thế ấy, thị trường bất động sản nơi đây chứng kiến sự sụt giảm giao dịch nhanh chóng, đặc biệt tại phân khúc đất nền. Theo Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, hầu hết lượng giao dịch đất nền năm 2022 đều phát sinh trong những tháng đầu năm, sau đó đột ngột sụt giảm từ đầu quý II/2022, trước khi chững hẳn lại vào đầu năm 2023.

Để “mục sở thị” nơi từng là tâm điểm của các cơn sốt đất, trung tuần tháng 3/2023, phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán có mặt ở một số địa bàn vùng ven thị trường bất động sản Bà Rịa -Vũng Tàu thì nhận thấy, hầu hết dự án đều vắng khách, không còn cảnh môi giới, “cò” đất đi lại tấp nập, sôi động mua bán như trước.

Trong vai người đang đi tìm mua đất, phóng viên được Tùng - một môi giới bất động sản bản địa giới thiệu nhiều lô đất đẹp ở khu tái định cư Long Tâm, khu dân cư Lan Anh 1, 2, 4… với mức giá được mời thấp hơn từ 200-500 triệu đồng/lô so với thời điểm sốt đất.

“Năm ngoái, chủ đất mua với giá 920 triệu đồng cho mỗi lô đất diện tích 100 m2, nhưng vì lúc mua phải vay ngân hàng, đến giờ không chịu được sức ép lãi suất tăng cao nên phải bán cắt lỗ với giá 800 triệu đồng”, môi giới này chỉ tay vào lô đất trước mặt nói, đồng thời tư vấn thêm: “Nếu vào thời điểm sốt đất, tại TX. Phú Mỹ và TP. Bà Rịa, với tài chính khoảng 1 tỷ đồng thì anh không tìm được lô đất nào tại các khu dân cư đã hoàn thiện hạ tầng như thế này đâu. Nhưng ở thời điểm hiện tại, chủ đất đang bị ‘ngộp’ nên mới có giá đó”.

Nói là hạ tầng hoàn thiện, nhưng thực tế, trước mắt phóng viên là một khu đất trống, xen kẽ những khu đất được cắm cọc để phân chia ranh giới là những con đường được trải lớp nhựa mỏng. Thậm chí, những trục đường mà môi giới nói là đường nội khu của dự án chỉ mới được dải đá dăm, chưa đổ nhựa. Xa xa, lác đác một vài căn nhà được xây dở dang, chưa có người vào ở.

Lấy lý do cần bàn bạc thêm với người thân để từ chối khéo, phóng viên rời Bà Rịa - Vũng Tàu và chạy thẳng tới Bình Thuận. Thị trường bất động sản nơi đây ghi nhận sự xuất hiện của nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng được quy hoạch bài bản, kéo theo đó là những cơn sóng ngầm tăng giá ở các thị trường ngách.

Ấy vậy mà tình cảnh cũng chẳng khá hơn so với Bà Rịa - Vũng Tàu là mấy. Phần lớn sản phẩm đang được môi giới rao bán trong thời điểm này là đất nền thứ cấp, là các dự án đã và đang trong quá trình triển khai được nhà đầu tư mua đi bán lại để giảm áp lực tài chính. Số lượng sản phẩm sơ cấp do chủ đầu tư và các sàn bất động sản chào bán không nhiều vì thiếu dự án mới, nguồn hàng tồn cũng không còn.

Nhà đầu tư “đứng ngồi không yên”

Trong số bạn bè của phóng viên, chị Đặng Thùy Linh (40 tuổi, ngụ TP. Thủ Đức, TP.HCM) là người khá kinh nghiệm khi đã tham gia thị trường bất động sản hơn 10 năm và từng không ít lần “thắng lớn” trong giai đoạn thị trường còn sôi động, nhưng hiện tại cũng đang quay cuồng với khoản nợ ngân hàng.

Nhà đầu tư này kể, thời điểm cuối năm 2021, chị bàn với chồng “cắm” sổ đỏ căn nhà đang ở để vay ngân hàng hơn 2 tỷ đồng để mua 2 lô đất tại TP. Bảo Lộc (Lâm Đồng). Mỗi lô có diện tích khoảng 800 m2 (trong đó có gần 100 m2 là đất ở, có thể xây nhà tiền chế).

Theo kế hoạch, chị chỉ đầu tư vài tháng rồi sẽ thoát hàng, nhưng rao bán lô đất từ tháng 5/2022 mà chưa được giá như mong muốn. Cứ nghĩ cầm cự qua Tết Nguyên đán Quý Mão chờ thị trường dần sôi động trở lại và bán được, nhưng hiện tại vẫn trầm lắng.

“Ôm nợ gần 1 năm khiến tôi rất mệt mỏi vì lãi ngân hàng tăng cao. Tôi chán cảnh mở mắt ra đã phải trả nợ ngân hàng”, nhà đầu tư này than thở.

Cũng trong hoàn cảnh tương tự, vì muốn làm giàu nhanh từ đất nên anh Nguyễn Ngọc Anh (quê ở Nghệ An, hiện làm việc tại TP.HCM) đã vay “nóng” hơn 800 triệu đồng để mua lô đất trị giá 1,5 tỷ đồng ở Bình Phước nhằm “lướt sóng” kiếm lời ngắn hạn khi có thông tin UBND tỉnh Bình Phước đã phê duyệt chủ trương đầu tư nâng cấp, mở rộng tuyến đường ĐT.753 và xây dựng cầu Mã Đà. Thế nhưng, dự án cầu Mã Đà không được duyệt và lô đất “bất động” từ đó đến nay.

“Thời điểm đó, sau khi xuống cọc đã có người trả chênh 300 triệu đồng cho lô đất, nhưng vì tin rằng giá đất sẽ còn tăng tiếp nên tôi không bán. Còn bây giờ, muốn bán bằng giá gốc cũng không được”, anh Ngọc Anh tiếc nuối.

Thực tế, những trường hợp trên không phải là hiếm gặp ở thời điểm hiện tại. Bởi từ đầu năm 2020 cho đến năm 2022, cơn say đất lan rộng trên thị trường từ Bắc chí Nam. Nhiều nhà đầu tư tay ngang cũng sốt sắng vay mượn ngân hàng để “lướt sóng” đất với hy vọng đổi đời nhanh. Thế nhưng, đổi đời đâu chưa được, mà chỉ thấy khoản vay ngân hàng ngày một đè nặng.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam, Batdongsan.com.vn, ở thời điểm hiện tại, những sản phẩm mà người mua không đáp ứng khả năng chi trả thì buộc phải chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn, còn những khu vực có vị trí đẹp, hạ tầng tiện ích hoàn chỉnh, đảm bảo khả năng tăng giá trong tương lai… vẫn “giữ giá”.

Thực tế, đa số người bán ra lúc này đều giảm giá bán với kỳ vọng có thể thu hồi dòng tiền nhanh, cho nên thời gian tới là thời điểm thuận lợi để các nhà đầu tư có thể mua tài sản với giá hợp lý. Với nhà đầu tư có nguồn tài chính dồi dào, có thể xem xét nắm giữ bất động sản lúc này để tích lũy cũng như khai thác kinh doanh, mang lại nguồn thu ổn định.

Cũng theo ông Tuấn, tiêu chí đầu tư an toàn và có giá trị khai thác thương mại nên được đặt lên hàng đầu khi quyết định xuống tiền mua bất động sản, thay vì đề cao yếu tố lợi nhuận ngắn hạn. Tốt nhất, nhà đầu tư nên chọn các bất động sản vừa có thể khai thác kinh doanh để mang về nguồn tiền ngay, vừa có tiềm năng tăng giá trong tương lai, thay vì các lô đất rẫy, đất rừng hoặc bám theo những cơn sóng tin đồn nhanh đến, nhanh đi.